目前日期文章:200611 (3)

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        國有財產局在上月(二○○六年十月)又拿了些小面積土地出來標售,結果標價又是驚人的高,不但參與競爭的人與公司甚多,標售價格甚至有超出底價三倍以上……


        台灣房地產這波景氣已持續三年以上,利率水準也降到四十年來的最低水準,台北市預售屋銷售率及銷售價格更是屢創新高,是四十年來從來沒有發生的情況。每項指標都顯示出,目前台北市房地產市場是十分熱絡的,更難得的是這股熱潮是在醜聞滿天飛,全省鬧圍攻的政治與經濟極不安定的環境中持續發展,這也是過去四十年來從未發生的情況︰︰。


        就像雙城記所說:「這是一個最黑暗的時代,也是一個最光明的時代!」在如此紛亂的情況下,房地產投資的風險其實是在逐漸昇高,在風險昇高時,必然會走向「內行零風險」、「外行高風險」的兩極化現象,以下三個無敵理論是讓投資人能規避風險,穩定獲利的重要工具,不能不知!


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 1.在高科技產業中,例如在美國開發的軟體,委由台灣的晶圓廠代工,然後在大陸組裝這種超越國度,競爭而又合作的超分工整合的發展是非常明顯的。在營建業的發展中也會產生,例如設在美國的跨國企業拿到一個在大陸的建廠規劃設計案,委託台灣的工程顧問公司規劃,台灣再把其中某些軟體設計委由印度或中國的軟體設計公司設計(因為費用較低),整合後,再派台灣的中高階營建管理人才在現場管理、監督、控制時程與成本等(因為同是華人),而現場施工製造者,則委託大陸本身的工程公司承包(因為價格較低,管理方便等)。這樣就形成了營建業的「超分工整合」。當然整合的過程就產生了高附加價值。
 2.由產品導向變成顧客導向的趨勢,在營建業來說,多年來已經是這樣在進行了。但未來只會更朝上下垂直整合的服務與水平關連性整合的服務進行,變成一種從規劃、設計、施工、裝修、e化設備、商業服務、資產規劃、防災、保險甚至維修、保養、景觀、陽宅、換屋、搬家等等全方位之「綜合性管理服務」。
 3.營建業的價值創造,即附加價值的提昇,在中游的一般性施工製造是只有愈來愈低,只能被動式的加強營建管理以確保已經很低的附加價值;而上游的規劃、設計、顧問、特殊工法與關鍵性建材等偏向智慧財產權、知識經濟方面及下游之防災、生態工法、綜合性管理服務等偏向管理服務方面則享有較高的附加價值,也是應該考慮的創造價值的來源。
 4.科技產業的數位化革命,必然會營響整個營建業,無論是工程規劃、設計、施工、管理、e化設備生態、防災、行銷、服務等勢必也因數位化應用而更加方便、更加快速、更加經濟。而形成產業之資訊透明化、服務一元化、多元服務化、水平垂直整合之「e-channel綜合性服務」,當然因為創造了多面的商機,自然能享有較高的附加價值。
 5.火車頭產業之一的營建業會形成一個類似金融資產管理公司的所謂「營建資產經營管理公司」的產業整合。最近立法院通過的不動產証券化政策,則更可能加速新的營建資產經營管理公司之出現,即所謂「綜合性整合服務」的時代來臨。
6.彼岸大陸在未來十年到三十年間可能成為全世界的最大製造中心,已是多數產業觀察家的共識,可預知未來全世界的產業及國家都會產生一定之變化與影響。除了相關代工產業外,國家基礎建設及營建業也快速的發展。而在營建產業鏈上工程施工製造附加價值較低,是外人很難介入的領域。但上游之工程顧問、規劃設計、關鍵材料(如水泥、預拌混凝土、磁磚、電梯、電線、電纜等)及下游綜合性服務都有較高的附加價值,未來有很大的商機與市場。

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*總工程師在知識使用之百分比有比較大的變化,是因為在不同公司中,有些角色是偏向管理者,就如同公司內部之副總經理或協理位階的人,其管理知識使用百分比,可能高達80%;有些公司的角色,則有如工務部經理般的,則其管理知識使用百分比約為50%。


摘錄至現代營建283期--大學院校營建管理系課程規劃探討

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