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英國房產稅:細分徵稅級次,主要為市政稅(Council Tax)

英國的不動產市場歷來吸引了大批海外投資者,極其重要的因素是其非常完備、高效、具有透明度的不動產稅制。其中,住房財產稅(Council Tax,以下簡稱市政稅),是對房產所有者或承租人使用的土地、房屋等不動產按照評估價值的一定比例徵稅,是地方政府的重要稅收的收入來源。其歷史可追溯到1601 年伊莉莎白時期的貧困救濟法案中的家庭稅(DomesticRates)。

市政稅具體內容分為三部分:Authority Charge,水費(Water)和汙水處理費(Sewerage)。

房產其他相關稅收:有關房地產權屬轉移的稅收:印花稅、遺產稅; 
有關房地產增值和收益的稅收:資本增值稅、個人所得稅和公司所得稅。

世界各國房產稅專題-英國篇英國/桑德蘭大學學生公寓,4.6萬英鎊起/套,包租保證9%年回報率

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在少子化、人口老化及都市更新整個卡住下,學者憂心指出,未來10年台灣人口成長停滯,65歲以上人口卻增加150萬人,40年以上屋齡老宅更將增加200萬戶,將對台灣都市結構產生巨大衝擊。

 

政大商學院信義不動產研究發展中心日前舉辦了「人口結構改變對住宅市場影響及政策因應方向」討論會。與談學者包括國立台北大學不動產與城鄉環境系教授彭建文、住宅學會理事長薛立敏、財團法人都市更新研究發展基金會執行長丁致成等。

 

彭建文提出警告,人口結構預期在2015年後將出現反轉,2030年扶養比達56.1%,人口紅利完全消失,2035年扶養比達63.9%,出現人口負債,若是生育政策、移民政策、產業結構無重大改變下,房市長期消費性需求將明顯減少。

 

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台北市去年十二月不動產買賣移轉共三三○四棟,總計去年全年共三八五七一棟,比二○○三年SARS期間還低,創十年來新低。房仲分析,應是房價來到相對高點,再加上一連串打房政策,使得整體交易量下滑,相較十年平均移轉棟數五.九萬棟,減幅約三十五%。

共3.8萬棟 創十年以來新低

近幾年房市移轉數量震盪頗為劇烈,尤其二○一一年六月奢侈稅、二○一二年六月高價豪宅的限貸令及二○一二年十月中的實價資訊揭露等,政府接連祭出抑制房價政策,衝擊房市交易量。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,在政府多波管制及房價資訊透明化的壓力下,去年房市已到谷底,預期今年將逐步回升,整體成交量應會回穩,但價格要再漲有其難度。

仲介業︰房市今年逐步回溫

去年北市十二個行政區移轉情況,以中山、內湖區的移轉棟數較多,分別為五九一三棟以及四六七三棟,連續兩年蟬聯北市移轉棟數前兩名,表現相較穩定;排名第三則是大安區,全年移轉棟數三六五○棟。

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建商推案  

住展雜誌今天指出,明年第1季上市上櫃建商的推案量爆出1337億元的量體,顯示建商避開實價登錄因素將推案遞延,因而出現明年第1季爆量推案的市況,與去年928檔實際推案量縮4成的窘況,已出現明顯翻轉;但相較去年首季推出2400億元,案量還是減少近4成,顯現在環境不景氣及政府打房影響下,建商推案仍處觀望。

 

據統計,明年第1季上市櫃建商推案的前5名,分別是興富發(2542-TW)建設集團的425億元、華固(2548-TW)建設的140億元、大華建設的80億、宏普(2536-TW)建設的79億及宏盛建設的70億元,其他有近50億元推案的還有總太建設、國泰(2501-TW)建設及炎洲(4306-TW)公司。

 

住展雜誌研發長倪子仁說,建商的指標建案火紅出籠,明年第1季的推案量與銷售狀況,將左右329檔期的推案,對台灣未來房市有著重要的影響,也因為第1季的推案量將延續至329檔,於是今年329檔的推案將是市場後勢觀察重點。

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一位房仲公司副總經理說,「只買看得到的房子,所以從不買預售屋」;但也有人因為買預售屋,「賺」到了1/3棟房子。業者指出,買預售屋如同「賭」2~3年的房市,目前要買預售屋,除了考量現金流,更要仔細研判房市走勢,並了解且留意建商的財務和建築品質。

 

實價開放查詢後,對預售屋確實產生相當影響,由於預售屋是1年半到3年工程期間繳付兩成自備款,也成為預算有限購屋客的選項。

 

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,以同樣總價來說,預售屋比起成屋具有資金壓力較小,可要求「客變」,規劃更靈活的優點,但也因為看不到實物,交屋後產生糾紛,或是建商跑路無法交屋的例子也時有所聞

 

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航空城計畫啟動了。高鐵青埔特定區在冠德建設、國泰人壽相繼進駐開發後,榮景可期,房地產也跟著起飛。房仲業預估,青埔特定區未來一定會出現每坪百萬元土地。

 

房仲預言出現土地每坪百萬

國泰人壽九月取得「高速鐵路桃園車站特定區產業專用區開發經營案」後,昨天上午在高鐵局舉行簽約儀式,由高鐵局長朱旭與國泰人壽總經理熊明河代表雙方,桃園縣長吳志揚在場見證。這項經營案計畫內容是由國泰人壽取得五十年土地使用權,在A18站區(高鐵桃園站)近廿二公頃產業專用區上,打造一座結合國際商務及購物娛樂的「國際商務城」

 

不約而同的是,上個月高鐵局就A19站區(桃園體育園區)產專區開發案,與冠德建設簽約,冠德將興建大型購物中心及飯店,開發面積達五千零九十五坪,預計興建地下四層、地上廿四層綠建築。其中,地上一至四層為環球購物中心,五到廿四層則是住宅及酒店服務式公寓。

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台灣的房市施行實價登錄,也讓房價更加透明化,但另一個也需要透明的,就是無障礙空間。根據調查,無障礙空間設計,已經成為不少購屋族的重要考量,像是針對身障者、銀髮族或新手媽媽,電梯設備還有避難坡道、安全扶手等等,都期盼能夠包含在內,甚至對於視障者也得增加點字設備,才能讓他們也感到居住幸福



台灣房屋智庫召集人葉立敏表示,根據內政部到今年6月統計,身心障礙人口占總人口之比率約為4.77%,較100年同期微增0.09個百分點,有逐年上升趨勢,而依據行政院經建會預估,65歲以上占總人口比率102年將達到11.6%,民國117年更將突破2成達到22.5%的比例,等於全台每五人中就有一個是65歲以上的銀髮族。



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實價登錄爭議不斷!繼網路當機、登錄價格異常過低外,又有地政士指剛交屋的新成屋,因實價登錄時會將過戶日設為交易日,導致登錄價格可能是幾年前預售的舊價格,而非目前實際售價,恐造成民眾誤解,「是實價登錄的最大盲點。」學者表示,實價登錄只能參考,民眾仍須多做功課。

 

據「內政部不動產交易實價查詢服務網」顯示,新北市林口區出現逾30筆今年7月完工的資料,經查應為日前陸續交屋的遠雄「未來之光」。不計是否含車位,該案實際成交價每坪約21~26萬元,與3年前預售每坪開價26萬元差不多。「未來之光」屋主之一的胡先生說,2009年購買預售案,最近完成交屋,因產權移轉,確實有登錄實價,登錄價格就是當初預售時成交的金額。 

 

「機制最大盲點」

由於登錄價格為2009年交易價,但今年8月才交屋,導致登錄交易日為2012年8月。內政部地政司副司長王靚琇透露,實價登錄的資料是看登錄人依據的契約而定,「若正好遇到交屋的第一次所有權移轉登記,的確有可能發生登錄價格為當初預售的金額。」
中華民國地政士公會名譽理事長王進祥痛批:「這是整個實價登錄機制的最大盲點!」他說,預售屋蓋好後才會過戶給買方,但因實價登錄機制規定須於交易1個月內登記,若以2年前買賣契約的時間作登錄,地政士將因逾期未登記而遭罰款,所以辦理產權移轉時,會改以過戶日為交易日。 


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住商推出新型態網路購屋互動模式,介面操作簡單,可以讓消費者了解可負擔貸款金額,才不會背負太多債務。


實價登錄價格公開後,除了價格真實與否被討論,在價格公開後,房仲業者能提供哪些更深度服務,滿足消費者更多元的購屋需求與期待,也成為整個房仲業界關心的話題。有鑒於此,全台單一品牌最大房仲業者-住商不動產,從選填志願的「落點分析」概念發想,規劃出領先業界的「購屋評估」系統,加入收入、結婚、生子等變因,輔以客製化與人性化的操作,讓客戶在購屋前就能做好購屋規劃,輔以精選推薦物件,協助購屋人達到「便宜買屋,安穩成家」的目標。



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你知道全台灣沒人住的房子有多少嗎?數字有點嚇人,總共有156萬戶。今年11月3日,行政院主計處公布了一份「人口及住宅普查」初步統計結果,全台空屋率從10年前的17.6%爬升到19.3%。不少學者專家均發表意見,疾呼政府不能再坐視不管,應該要拿出更多解決方案,正視空屋率問題。


▲近10年來新北市新屋供給大於需求量,導致空屋率攀升。

▲近10年來新北市新屋供給大於需求量,導致空屋率攀升。(攝影者.翁挺耀)


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薛先生問:我先前把一塊地以500萬元賣給朋友,但因為和土地的公告現值2000萬元差距頗大,被國稅局以「顯著不相當代價讓與財產」為由,按土地售價和公告現值的差價補課150萬元贈與稅。請問,國稅局這樣認定合理嗎? 



資誠聯合會計師事務所合夥會計師許祺昌答:民眾出售名下財產,不論是股票或是土地,只要「差額」過大,或是出售的對象是「二親等」的親屬,若無法提出客觀的資料佐證,都可能被國稅局認定是「假買賣、真贈與」,要求補繳贈與稅。



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在國際原物料、土地價格持續看漲,國際熱錢竄流,加上通膨壓力持續攀升及近期台幣大幅貶值……,為了分散風險並擴大市場,近來在國內跨區推案並搶進大陸與海外市場的上市櫃建商與營造公司,可說是前仆後繼,一場開國際盤的地產爭奪戰,已如火如荼的全面展開。

根據住展雜誌的統計,近年來,跨區推案的知名建商多達15家。從北台灣到中台灣來看,較早到台中的有寶佳與勤美,加上近年的冠德與力麒,使台中市成為北台灣建商跨足的首選地區,其他打算進軍台中市開疆闢土的建商還包括華固、長虹等知名建商。

而,『中軍北上』的代表建商,可以鄉林建設為代表,其他知名建商,還包括豐邑、總太、惠宇、富宇、國雄與長安建設等公司,則選在新竹市與竹北市推案。

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受惠於捷運的快捷與便利,扭轉台灣民眾的通勤習慣,也順勢帶動周邊房市發展,「逐捷運而居」,已成為現代人購屋、租屋的首選要件之一,時至今日,台北捷運每天平均有160萬人次的旅客量,在人潮即錢潮的概念下,捷運宅題材,始終是房市的不敗產品,根據台北市政府交通局資料統計,2011年上半年度的搭乘人次,以台北車站1425萬人次的超高人潮流量,一舉成為全台人氣最大站,而板南線的西門站,原本就是人潮匯集的熱鬧商圈,捷運周邊店面攤位向來是一位難求,以1032.5萬人次勇奪亞軍,另市政府站及忠孝復興站也都分別有995.7萬及789.4萬人次的流量,而新埔站則以742.8萬人次,成為新北市中唯一擠進前五名的超級站區。

 

而從六到十名的排行來看,淡水站及劍潭站,觀光景點的聚焦效應十分明顯,每逢假日,經常可見捷運出入口擠滿前來遊玩或逛夜市的人潮,人氣搶搶滾,而圓山站則受惠於去年最夯的花博題材,鄰近展覽園區,吸引大批遊客前往,一舉衝到第八名,而忠孝敦化站及中山站周邊,向來是商家的必爭之地,店面搶手程度不言而喻。

 

板南線含金量最高 人潮房價易漲難跌
HouseFun傳媒中心地產召集人李建興指出,捷運在台北人的心中,集通勤、購物、居住、觀光之元素,從近幾年來,捷運宅的房價增值幅度可以看出,鄰近捷運周邊的住宅,已成為現代人的購屋首選,捷運周邊五百公尺的住宅,幾乎都是搶手的購屋區域,買方通常一開口就指名離捷運站近,走路不要超過10分鐘的步行距離最理想,顯見其不可取代性已深植人心,再者,若從捷運路網分析,以2011年1至6月的捷運搭乘人次來看,排行前10名的人潮流量大站,其中,板南線就囊括了6名,依序為台北車站、西門站、市政府站、忠孝復興站、新埔站及忠孝敦化站。

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鬼月過後,房市即將進入年度的黃金檔期928檔,根據住展雜誌數據顯示,今年的928檔推案量達1,407億元,較去年的1,084億元多了323億元,增加了近3成的案量。928檔大台北區指標建案齊發,特別是豪宅建案,價格與銷售市況開高走高,成為928檔最吸睛的產品,不少建案陸續傳出捷報,甚至有建案出現惜售特殊現象。
住展雜誌針對雙北市銷售中指標豪宅建案作出調查(見附表),其中有24個豪宅建案引領房市,成為房市的多頭指標,各行政區中,以台北市中山區與內湖區,新北市的新莊、新店與林口區推出的豪宅建案最多。
台北市方面,近期銷售拉出亮麗表現的豪宅建案,為位於大安區的百億豪宅建案「明日博」,開出每坪160萬元的單價面市,目前已有過六成的銷售佳績,為雙北市的豪宅市場注入了一劑強心針。
台北市的中山區與內湖區,是目前台北市豪宅推案的熱門地區,兩區的豪宅建案單價,可說是不斷的扶搖直上,一案開得比一案高,是兩區豪宅大車拼下的特殊現象。中山區4個豪宅中,包括松江路上的「松江1號院」及吉林路的「白金苑」,都在近日進入強銷階段,廣告行銷動作聲勢浩大。
值得市場密切注意的是,由皇翔建設投資興建,位於信義計劃區內的先建後售豪宅案「皇翔F4」,近日將開出價格正式對外銷售,總銷金額達200億元的「皇翔F4」,坪數190坪,如果以一坪250萬元來算,等於是一戶4.7~4.8億元起跳。
此外,北市不單單是市中心有豪宅案推出,其他包括内湖區、北投區與文山區,都有豪宅案推出,台北市真可說是豪宅遍地開花。內湖的3個豪宅建案「國美詠山」、「宏泰恆泰宅」及「遠雄米蘭苑」,單價都開出110~120萬元之間的破百萬元價格,直逼北市中山區大直美麗華商圈的豪宅價格,令房市振驚不已。

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最近,政策面成為近期房市的影響關鍵;相較之下,其他有關商品或市場面的發展趨勢,似乎都成次要。不過311日本強震及福島核災仍殷鑒不遠,面臨全球暖化、氣候遽變,人類須與自然環境重新對話、建構新合諧關係,仍有其必要及迫切性。因此,節能綠建築及智慧住宅等面向,確是未來房市產品規劃進階的要項,更是所有人必須努力的方向。

 
近幾年,市面上確實出現若干新規劃,朝著這個方向前進。就以目前檯面上的銷售建案來看,大概以內湖五期最高單價案「宏泰恆態宅」,及南港向陽段昇陽建設「如陽Living」的SI工法、高性能住宅為代表。
 
所謂恆態宅,是透過溫濕度及換氣,使室內空氣維持持續清淨,再配合建物外部徹底隔絕,達到類似保溫瓶的效果,確保室內空氣品質不受外界干擾而變差。這必須透過相當多一般建物鮮少使用的建材來達成,譬如控制引進室內新鮮空氣溫溼度的冷熱交換設備,或讓室內保持恆溫、以水為介質的導管系統等。用最簡單字句描述,就是以全新思維概念及作法來進行室內空調,是謂『新空調建築』。
 

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為配合中央現代住宅政策,平抑大台北過高房價,朱立倫表示,新北市府將透過「閃耀五星、四年有成」開發專案計畫,選定台北港、二重疏洪道、中和秀朗橋北側、土城及新莊等地,釋出286公頃土地,四年建1.5萬戶挹注住宅市場,建立新北市因地制宜的住宅發展政策,強化供需引導。


民國100年土地公告現值,新北市平均僅調升5.33%,不過,依市場認定,板橋、新莊、三重、林口等市鎮,住宅房價都至少有高達5成的漲幅。


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抑制炒房投機客的奢侈稅昨天上路,政府接下來將鎖定假借停車場養地的財團。財政部、交通部已達成共識,近期內廢止停車場適用地價稅優惠稅率的解釋令,防堵財團養地節稅。

台北市稅捐處官員表示,目前財團只要把空地改建為合法停車場,就可享有千分之十的地價稅優惠稅率;一旦優惠條款廢除後,這些利用停車場養地的業者,最重要繳千分之五十五的地價稅,稅負將大大加重。

官員昨天透露,相關共識已報請行政院,最快本月底可實施。

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為了平息高房價的民怨,政府推出奢侈稅打房,將於六月一日上路。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰認為,現在打房已錯過最佳時機,房價已經無法回到這一波上漲前的價位,套句熱門電視劇「犀利人妻」的經典台詞,房價「回不去了」。他表示,奢侈稅的效果,實施半年至一年後才會明朗,未來台北市房價頂多修正十至十五%,一般民眾還是買不起;新北市房價應修正二、三成,但起碼要等一、二年,想在新北市購屋的民眾可以再等等;至於大台北以外地區,雖然房價較低,但產業外移導致工作機會愈來愈少,很多人也買不起房子。

 

記者問:可否談談這幾年來國內房價飆漲的原因?

 

3、4年前就該做 住宅政策沒整合

 

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奢侈稅重擊三二九檔期,房市瞬間急凍,不少民眾詢問刀子什麼時候落地,何時可以進場?公股老行庫主管指出,第四季前民眾仍要再等等,而法拍屋有無激增,將是重要觀察指標。


儘管有房產業者預計,兩個月後房價將會回溫,想撿便宜民眾要把握時間;學者則建議,政策效果至少要到年底才會比較明顯,民眾千萬要戒急用忍。老行庫主管表示,價格要修正幾成才合理,實在很難講,但奢侈稅正式上路後,若出現大批法拍屋釋出,就顯示市場還未修正完畢,民眾必須再拉長進場時間,反之,若法拍屋沒有明顯增加,那就可以考慮進場了。


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庶民自力都更有譜了。內政部營建署已擬具相關辦法,將補助民眾自力都市更新(含原地重建與老屋拉皮)的前置階段規劃費,以提高都更意願,免受制於建商或財團。

原地重建部分,100戶以下的案子最多可補助250萬元;老屋拉皮部分,100戶以下的案子最多可補助100萬元。都是戶數越多、補助越多。

營建署表示,都更由建商主導居多,常接到不少民眾詢問該如何「自力救濟」,不然就是都更前期要整合住戶意見,卻苦無經費。因此營建署訂定「中央都市更新基金補助辦理住戶自主更新辦法」,補助都更事業計畫的前期設計規劃費。

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