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目前分類：相關報導 (82)
- Aug 26 Wed 2009 11:16
看屋驗屋表
- Jun 30 Tue 2009 09:00
陸資來台攜手造鎮 引爆第三波造鎮風潮
住展雜誌於5月27日舉辦「陸資來台攜手造鎮 房市再掀革命」產官學座談會。會中住展雜誌並發佈台灣房市造鎮統計數據，大型房市造鎮案在民國 80至83 年，引發第一波推案風潮，民國80年，第一個大型造鎮案，位於台北縣汐止的「宏國大鎮」、總銷金額100億元、可售戶數達1,742戶，在公開一個月內即搶購一空，引起全國地產界及購屋者的一片譁然!
隨後的81至83年之間，造鎮個案數愈推愈多、案量更是一個比一個大，其中83年的造鎮案推案量就有1,103億元，達到第一波的推案高峰。這段期間的造鎮案以基隆、北市文山區，台北縣汐止、新店、金山、三芝，及桃園龍潭、八德等地區為推案大宗，個案推案量動輒超過百億元，戶數上千戶，基地上萬坪，個案走勢動見瞻觀，成為房市榮枯的重要參考指標。
住展雜誌研發長倪子仁表示，隨後房市沉寂了約10年，然在92年下半年SARS過後，房市景氣開始翻揚起來，看好93年起的這波多頭走勢，第二波造鎮風潮由遠雄建設位於台北縣林口與三峽的造鎮案率先發難，全省再度吹起第二波的造鎮風潮。
93年至97年的第二波，是房市造鎮的黃金年代，北台灣及中台灣都有超重量級的造鎮案推出(見附表)，並在97年達到第二波的新高峰。97年推出的造鎮案個數達34個，推出的戶數有11,718戶，總銷售金額更達到造鎮以來的歷史新高點，推案量高達1,459億元。
與第一波的造鎮風潮相比，第二波造鎮的時間長度達5年之久，第二波造鎮的總推案量達3,869億元，較第一波的3,052億元，多出817億元，成長了26.7%。98年上半年雖因金融風暴的影響，迄今沒有新的造鎮案出現，然98年下半年起，有可能因為開放陸資來台購買房地產政策的落實，而出現”第三波”的造鎮運動，陸資打算與國內重量級建商合作造鎮的消息更不斷於市場傳出，而備受全民的關注。
挾著龐大資金打算來台攜手造鎮的大陸開發商，如果真的造鎮成真，對國內的房市勢將引發新的住宅革命，房價會不會再漲”一程”呢?不但地產業界關切，購屋者的心情更是忐忑不安。
- Jun 19 Fri 2009 11:23
預售屋不會跌價的秘密
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台北預售屋房價為什麼一直居高不下？以下幾點是內行的投資者必須知道的知識：
大面積土地極缺貨 新地供給困難重重 「欲判房價，先看地價」，土地是房屋的原料，因此，土地供需狀況，直接影響房價走勢。
就台北市區內可立即開發之土地而言，在經過四年極度景氣後，中大面積私有土地的供給已大幅減少，私有地主不是提高賣價，就是乾脆不賣繼續養地；公有土地，更因為國有財產局的暫緩標售政策，使得建地取得，難度瞬間變高，這種供給極度不足的情況，導致優質土地價格不斷上漲，甚至在許多精華地區出現有行無市的狀況。 建地取得的另一條路是舊市區的更新，雖然政府不斷放出都市更新的各項利多（如容積獎勵增加一倍，建物高度限制放寬），並將都市更新列為施政重點，但由於立法者對於推動方法的外行，導致只有極少的更新案能夠成功，更可惜的是，由於政府不斷放出利多，反而使得更新區內地主不斷提高條件，再加上公權力的協助亦多是口惠而實不至，對增加土地供給的幫助自然有限。 尤其是當景氣不好時，房屋價格不易上漲，都市更新的難度就會更高，去年北市位於健康路與塔悠路口，最大面積國有地標售案（二千一百三十五坪），即因是更新土地，結果以流標收場，就是在反映這種現象。相反地，信義計畫區的A11於上月以一百十六億元高價售出，讓新光人壽獲利近百億元（含租金），也是在反映土地供給嚴重缺貨的現象。 當土地價格不斷上漲，新地供給又不易增加的情況下，台北市預售屋房價自然不易下跌！ |
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- Jun 11 Thu 2009 17:03
房市第三季推案量能遽減3分之2 創3年來新低
房市第三季推案量能遽減3分之2 創3年來新低
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房市景氣雖有回溫，但接下來的第三季，建商推案的動作似乎沒有同步增溫，特別是許多的上市上櫃建商，第三季都打算「缺席」不推案，惟第三季的推案多寡與銷售市況，將是928檔的前哨站，不管在推案量能與房價上，都有引導與延續的作用。
住展雜誌針對今年第三季預估推案量作出最新統計，總推案僅有712.4億元，出現近3年來同期的低點(見附表一)，較2008年同期的推案量2,163.3億元，急遽的減少了67%，等於只有去年同期推案量的三分之一。
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- Mar 20 Fri 2009 09:37
透視房地產：一個建案的誕生(9)
- Mar 20 Fri 2009 09:36
透視房地產：一個建案的誕生(8)
或許有絕大部分的消費者會以為，當一個預售案或新成屋案推出時，跳過代銷業者、直接向建設公司高層購買，是最便宜省事的方法。
的確，在每一份房地產銷售合約書中，所載明的都是建商和消費者之間的權利義務關係，代銷業者在這之間所扮演的，比較像是「建商代理人」（有時甚至連代理人都不是）的角色。
| 千萬別以為跳過代銷、直接向建商買房子，一定會比較便宜 |
- Mar 19 Thu 2009 10:49
透視房地產：一個建案的誕生(7)
建設公司和代銷業者之間怎麼拆帳？相信不少消費者會對這個議題有興趣。
基本上，一個建案在進場之前，建商與代銷之間所有的權利義務都已經談妥了，建商就是業主，合約書上寫的是甲方，代銷業者負責幫建商賣房子，合約書上寫的是乙方。
| 建商與代銷業者拆帳，大致是依總銷的2%-5%來計算 |
- Mar 19 Thu 2009 09:44
透視房地產：一個建案的誕生(6)
一個建案的價格是怎麼決定出來的？當你看到這裡，代表你已經進入了一個建案的敏感地帶。
建案的推案價格與它的成本脫離不了關係，建案成本可粗分為原料與營造，原料就是土地價格，營造就是營建成本，其中土地成本是關鍵，營建成本次之。
| 推案價格與它的成本脫離不了關係：土地成本與營建成本 |
- Mar 18 Wed 2009 09:03
透視房地產：一個建案的誕生(5)
建設公司負責籌錢維運整個建案，營造廠負責蓋房子，代銷業者負責賣房子，企劃公司負責包裝，但這個建案該如何才能到達消費者的眼前？
在今天，一個新進場的建案不可能完全不打廣告，就算這個建案總銷金額太小、戶數太少、預算也極為有限，也必須要做最低限度的廣告，才能讓消費者看見。
| 在今天，一個新進場的建案不可能完全不打廣告 |
- Mar 18 Wed 2009 09:02
透視房地產：一個建案的誕生(4)
當建設公司選擇了某家代銷業者負責銷售建案時，這代表市場上又有一個新的建案即將誕生了。
在此之前，建商與代銷業者必須先決定好要蓋哪一種類型的產品，以大樓為例，是大坪數（4房以上）？或中大坪數（3-4房）？或中小坪數（2-3房）？還是一網打盡（2-4房）？甚至全面涵蓋（1-4房）型態的產品？
| 企劃公司在整個發包體系裡屬於代銷業者的化妝師 |
- Mar 17 Tue 2009 17:02
透視房地產：一個建案的誕生(3)
在房地產市場裡，建設公司扮演的角色有如加工廠一般，他們取得土地（原料）後，透過加工程序，變成房屋（產品），再賣給一般民眾。
通常，建商在取得土地後，甚至在快要取得土地之前，會提早進行所謂的產品規劃，這時這些建商老闆們會需要一些專家的協助，這些專家負責提供專業見解給建商老闆。
建商老闆最想知道的是，往往是這塊土地最適合蓋甚麼樣的產品？這並不是說他們關心哪種產品最適合消費者，反而大多是指哪種產品可為他們創造最大獲利。當決定要蓋哪種產品後，一個建案的胚胎，基本上已經形成了。
建商老闆最想知道的是，往往是這塊土地最適合蓋甚麼樣的產品？這並不是說他們關心哪種產品最適合消費者，反而大多是指哪種產品可為他們創造最大獲利。當決定要蓋哪種產品後，一個建案的胚胎，基本上已經形成了。
- Mar 17 Tue 2009 16:56
透視房地產：一個建案的誕生(2)
很多人或許會以為，建設公司在整個建案從無到有的過程中，扮演非常重要角色，好像所有的事情，都是建商獨立完成。
事實上完全不是這樣，建商的確是扮演重要的角色，而且是關鍵性的靈魂角色，但空有靈魂而沒有驅體，只是紙上談兵，而房地產市場裡已有太多紙上談兵的前車之鑑。
我們可以將建商看成是大腦，沒有大腦，軀體無法協調做任何事情，建商集結了一群人，組成了像是手足般的四肢，協助他完成一堆事情，建商本身可以是一家紙上作業（paper work）的公司，但他的四肢必須要有孔武有力，能夠實際去執行一些具有難度的工程，像是後端的營造，以及前端的銷售等。
我們可以將建商看成是大腦，沒有大腦，軀體無法協調做任何事情，建商集結了一群人，組成了像是手足般的四肢，協助他完成一堆事情，建商本身可以是一家紙上作業（paper work）的公司，但他的四肢必須要有孔武有力，能夠實際去執行一些具有難度的工程，像是後端的營造，以及前端的銷售等。
- Mar 17 Tue 2009 16:52
透視房地產：一個建案的誕生(1)
絕大多數的消費者，在房地產市場上所看到的，都是一個個已經包裝好、粉墨登場的建案，有案名、廣告、接待中心、現場人員等等，沒有多少消費者能夠從「前台」來到「後台」。
| 土地永遠是建設公司的命脈 |
建案的原料：土地
- Mar 17 Tue 2009 16:50
百變閣樓 讓空間有趣
根據內政部營建署「建築技術規則──建築設計施工編」第1條第17項的規定，所謂閣樓（Attic），是指在屋頂內之樓層。當閣樓的樓地板面積超過該建築物的建築面積3分之1以上時，則視為另一樓層。
| 閣樓不同於夾層，它位於屋頂下方，比較不會有違建或違規使用的問題發生。 |
- Mar 07 Sat 2009 10:40
停車位法律問題探討（一）法定停車位
現代社會中汽車已成為家家戶戶所必備的代步工具，幾乎與房子一樣成為每個人成年後存錢想買的標準配備。
沒有車就像沒有腳一樣，不僅活動範圍受限，車子的好壞也成了事業成就的比較內容之一。不過雖然汽車帶給人相當大的便利，但也造成許多如污染、噪音、事故等的社會問題，而最令每個人頭疼又無奈的問題就是停車位不足，尤其在都會地區，停車問題幾乎成了每個人的夢魘。
所以很多人買公寓大樓，停車位的問題成了重要考量因素之一，不僅在價錢上佔了房屋總價很大的比例，不同種類停車位的買賣也常造成不同類型的糾紛，所以法律針對各種類的停車位的性質、登記、移轉等問題制定了許多不同規範。
所以很多人買公寓大樓，停車位的問題成了重要考量因素之一，不僅在價錢上佔了房屋總價很大的比例，不同種類停車位的買賣也常造成不同類型的糾紛，所以法律針對各種類的停車位的性質、登記、移轉等問題制定了許多不同規範。
兼作法定防空避難設備之法定停車空間，於戰時必須騰空作為全體區分所有權人及附近居民緊急防空避難之用，不得再主張所有權的妨礙除去請求權；而單純作為停車位使用之法定停車空間，則不論何時都能依照一般共有物所有權的態樣去行使、主張權利。
法定停車位的產權同樣須依照土地登記規則辦理所有權登記，只是因為法停車位是依照建築法規所設立之建物的一定比例空間，本質上屬於區分所有建築物的公共設施，所以並沒有獨立的權狀，而是附屬在區分所有建物的所有權狀中，且在所有權狀中只能看到「共同使用部份建物」的持分比例，並沒有明確標示出其所有人、面積為何，所以從權狀上也看不出來有無停車位。至於一般公寓大樓停車位會有所謂的位置、標號等明確畫出停車位大小位置的措施，並非就表示該可與其他停車位區隔開來的那一小方格是屬於區分所有權人單獨所有，編號只是約定某特定區域由某特定人單獨使用的便宜措施而已，該停車位的產權原則上還是屬於共有。
- Mar 07 Sat 2009 10:39
停車位法律問題探討（二）獎勵停車位
所謂獎勵停車位， 是指政府在建築物之樓層數、高度、樓地板面積之核計標準或其他限制事項上做出比較寬鬆的限制或獎勵措施，鼓勵建商多釋出建物空間提供公眾使用，解決公共停車位空間不足的問題，建商為了能取得政府上述獎勵措施因此所增設之停車空間，須經過申請核准。
獎勵停車位除了跟法定停車位一樣可以登記為大公或小公外，由於他已經超出了法令規定所要求釋出的停車空間，非一定要設立，所以也可以成為獨立的建物而成為買賣的標的。而究竟該作為公共設施或是可以作為獨立建物登記，一般認為應視是否與法定停車位位於同一樓層、與法定停車位間是否在構造上或是使用上可以區隔、以及有無取得「防空避難所在地」之證明而定。如果非同一樓層、在構造上或使用上與法定停車位可以區隔且已取得防空避難所在地的證明，則該停車位就可以作為獨立建物而成為買賣標的。
而既然可以作為獨立建物成為買賣標的，當然就可以有獨立的門牌號碼，而移轉也不須一定須有主建物一併移轉，因為該停車位已經不屬於公共空間，它本身就是屬於主建物的一種。
雖然獎勵停車位有諸多獨立的權利，但相對地也必須負擔公共管理費，因為畢竟該停車位是附屬在主要建物空間之下，同樣須承擔公共空間的維修等相關費用。
比較有爭議的是，既然獎勵停車位可以有獨立產權，也必須負擔管理費，那是否可以成為區分所有權人而參加區分所有權人會議去主張各種一般住戶所應有的權利？一般認為，由於獎勵停車位是以提供給「公眾」使用才能享有建築法規上的獎勵措施，而且主要是以停車為空間，使用上非真正與公寓大廈的權益息息相關，所以並不像其他區分所有權人般可以參加區分所有權人大會並行使表決的權利。
只是何謂供「公眾」使用在解釋上容有空間，既然可以作為獨立產權而賣給非區分所有權人，買受人買受後不就同樣地也成為區分所有權人，而該空間之使用就成為非開放給公眾使用，是否仍屬於獎勵停車位？對此，主管機關曾做出解釋，認為雖由特定人買受，但該買受之特定所有權人仍屬於公眾，所有權人仍能自行使用或出租而非必定要開放給不特定第三人來共同使用。
- Mar 07 Sat 2009 10:37
停車位法律問題探討（三）增設停車位
增設停車位是建商主動在法定停車位以外自行增加之停車空間，無關是否要取得政府在建築法規上的獎勵措施，所以與獎勵停車位不同，是無須經過申請核准的（當然還是要通過相關的建築法規，且增設停車位要申請為獎勵停車位也是可以，只是就必須受限於獎勵停車位相關法規的設立要件）。
與獎勵停車位相同，因為增設停車位不是依法令規定所必須設立的，所以在登記上除了可以登記為大公或小公外，同樣也可以登記為獨立門牌號碼，可以有獨立權狀並單獨成為所有權買賣的標的而無須隨同主建物一併移轉。只是與獎勵停車位有相同的問題，就是必須視是否與法定停車位在同一樓層、在結構上或使用上是否與法定停車未有所區隔，且同樣必須取得「防空避難所在地」之證明。
同樣地，買受增設停車位的所有權人也必須負擔管理費，但與獎勵停車位相同並無法參加區分所有權人大會行使表決的權利。只是在使用上，因為增設停車位並非為了取得建築法令上的優惠措施而申請核准增設的，所以並不用像獎勵停位般須開放給公眾使用，只要在建築法規允許的範圍內，所有權人可以自行決定要作何用途。
目前常見的停車位形態有平面式跟機械式的，而不管是法定停車位、獎勵停車位還是增設停車位，都可以選擇使用要用平面式或是機械式，也可以兩者同時並存，所以停車位究屬平面是或是機械式，跟他是法定停車位、獎勵停車位還是增設停車位是沒有關係的。
而標準的停車位大小建築法令也做出規定，在平面式停車位方面，小型車停車位長為6公尺、寬為2.5公尺（換算後約4.54坪），大型車停車位長則為12公尺、寬為4公尺（換算後約14.52坪），不過位於地下室的停車位，須有半數的停車位每個停車位長寬各減掉25公分；而在機械式停車位方面，包含機械設備本身，長為5.5公尺、寬為2.2公尺、淨高則為1.8公尺（換算後面積約3.66坪）。
基於三種停車位法律上地位的不同，所以消費者在買賣停車位時須注意幾項重點，了解自己權利情形才能避免日後糾紛產生：
- Mar 07 Sat 2009 10:36
房仲業不會告訴你的計算公式不再受騙！招搞定合理房價
現在想買房子嗎？你可以再等一下！看看如何計算合理房價，
學會殺價技巧之後，再向房屋仲介業者出手。
近年，看到新聞都說，「台灣房地產價格相較於世界其他國家來說，其實是便宜的，所以，與國際上其他都市相比，台灣房價還有繼續上漲空間。」這是房地產業者的說法，可是，如果你的年紀夠大(屬於4年級或5年級生)，或者你可以問一問比較年長的人，在過去的20年期間，有沒有聽過這樣的說法？
「帝寶」在仁愛路跟黃浦江畔，價錢差多少？
一個不能夠出口的商品，是如何跟世界產品的價格相比較。試著想想，你把上海黃浦江畔每坪叫價175萬元的「湯臣一品」」，搬到台北最貴的同樣有基隆河水岸景觀的大直水岸第一排，能值多少錢？答案則是目前市場接受的每坪90~100萬元。
- Mar 07 Sat 2009 10:33
一窺頂級豪宅居家安全配備
最近藝人與豪宅的新聞傳言不斷，有媒體報導藝人小S即將搬入台北市知名豪宅「宏盛帝寶」，外傳小S的夫家已付了訂金，買下兩戶各100坪，總價2億1千萬元的豪宅。另一方面，天后張惠妹卻動了想換屋的念頭，阿妹在2003年，以1億3千萬買下號稱有六星級飯店式管理，共193坪的豪宅「信義之星」，當初建商以安全性與隱私性來強調買屋優勢，現在卻傳出阿妹打開客廳窗戶，遠眺的美景竟然被新蓋的大樓擋住，讓她動了想賣房子的念頭。再加上之前第一名模林志玲也大手筆買下豪宅的高樓，以躲避狗仔的偷窺，可見為保有住家的私密性，保全嚴密的新一代豪宅已成為富商名流換屋的首選。
房仲業者分析，有別於傳統豪宅，現在新推出的豪宅建案，隱私不外洩的私密空間已成為吸引豪宅客的主要訴求，?望擺脫狗仔跟監的名人及大老闆，為了保有住家的私密安全，對於豪宅訴諸的夢幻級保全設備也趨之若鶩。至於以往強調固若金湯的建物結構，對於地震、水災或是火災、竊盜、強盜等天災人禍的種種防禦措施，則被列為現代豪宅的標準配備。
長期以來，豪宅客對於住的安全，標準不斷提高，但豪宅訴求的重點則會因為一些重大災害而有所改變。舉例來說，921地震使得豪宅客戶對於位處地震帶的台灣有更高的警覺，防震規格一下子拉高很多，近有遠雄集團董事長趙籐雄的信義計劃區豪宅御之苑，更甚至具有防範7級以上地震的能力。防震技術上，不只是針對傳統的鋼筋綑綁品質以及混凝土強度進行加強之外，阻尼器、制震壁、鋼骨斜撐、隔震層等高科技的引進更大幅提高新一代豪宅的防震規格。
- Mar 07 Sat 2009 10:31
中古屋交屋 紀錄詳實不吃虧
中古屋的交屋，在屋買賣中稱為「現況交屋」，指的就是以房子當下的情況直接交易，不過中信房屋行銷企劃部副理江龍名提醒民眾，即使買賣雙方都已經確認過屋況是有瑕疵的，正式交屋時，還要注意詳實紀錄瑕疵細節，以免日後引發不必要的糾紛。
■漏水屋註明清楚 一但發現立刻反應
江龍名表示，漏水是現況交屋當中常見的問題，假設購買的房屋有２處漏水，雙方達成協議以現況交屋，買方最好還是要在契約書中註明漏水幾處？狀況如何？因為交屋後，若發現其他地方也漏水，就不能算是當初約定的現況，買方可以請求賣方負責。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示，像是輻射屋或是海砂屋這類的瑕疵，肉眼無法立刻察覺，民眾若在入住後的五年內發現，得以向賣方申請賠償；而根據民法356條，買方發現瑕疵後，必須在半年內通知賣方，若是超過期限，就視為承認受理瑕疵。
不過雙方在 6個月的認定期上會有所疑慮，所以買方一但發現瑕疵，最好以存證信函的方式，告知賣方發現的時間，而必要時需請技師依照瑕疵之狀況，推斷瑕疵出現的時間，以判斷買賣雙方的權利義務。
居家生活 (5)
