現在想買房子嗎?你可以再等一下!看看如何計算合理房價,
學會殺價技巧之後,再向房屋仲介業者出手。

 

近年,看到新聞都說,「台灣房地產價格相較於世界其他國家來說,其實是便宜的,所以,與國際上其他都市相比,台灣房價還有繼續上漲空間。」這是房地產業者的說法,可是,如果你的年紀夠大(屬於4年級或5年級生),或者你可以問一問比較年長的人,在過去的20年期間,有沒有聽過這樣的說法?
「帝寶」在仁愛路跟黃浦江畔,價錢差多少?
一個不能夠出口的商品,是如何跟世界產品的價格相比較。試著想想,你把上海黃浦江畔每坪叫價175萬元的「湯臣一品」」,搬到台北最貴的同樣有基隆河水岸景觀的大直水岸第一排,能值多少錢?答案則是目前市場接受的每坪90~100萬元。
為什麼不能也賣175萬元?因為「湯臣一品」在中國上海市,是一個國際級大都市的精華地段,面對的是黃浦江,擁有最難得的View(景觀),而放在大直的水岸第一排,面對的是基隆河,比起黃浦江,基隆河算什麼呢?
再換個角度來看,把仁愛路最貴的「帝寶」個案,搬到上海「湯臣一品」的相同位置,「帝寶」的房屋價格馬上也可以跳到每坪175萬元。可是,「帝寶」所在地是台灣的仁愛路,這幾年行情好,它可以意氣風發的把價格拉到每坪100萬元,可是,房地產的人士都知道,在房市不景氣的時候,「帝寶」每坪70幾萬元的價格也賣過。所以,房地產的價格是跟所在區域的行情相比較,拿到世界上去比,很多條件不一樣,是無法比較的。

合理房價的計算方法

 

所以,當再聽到建商告訴你國際房價都那麼高,台灣房地產價格還有「比價」空間的時候,你可以好心的告訴建商,要他把房子搬到那個地方去賣,可以賺比較多的錢。把不能輸出或移動的房地產產品,拿去跟國際上或不同區段的同類型商品作價格比較,是不能夠相提並論的。這就像是把仁愛路的「帝寶」搬到台中的精華地段,充其量也只是每坪40萬元的行情,若是搬到高雄的精華地段,價格恐怕剩下每坪30萬元是一樣的道理。
房地產的「合理」價位(請參考案例1),一定是同一個範圍內的大區域行情跟小區域價格作比較,這是要拿區域最近的預售產品價格來作比較的,不過,記住一件事,預售價格很多是創造出來的,通常會比區域合理房價還要高一些,因此,以區域內新成屋的交易價格為參考依舊,是比較準確的,而這個所謂的新成屋交易行情,指的都是1年以內的新屋。

資料來源:理財週刊

 

裝潢要考慮到購屋成本裡面

 

另外,在計算合理成屋房價時,還必須考慮產品是否經過加工,所謂的加工,指的是「房屋有沒有經過重新裝潢」,這樣的價格是不一樣的。一個10年中古屋,通常在轉手交易之後,新購入的屋主,都會重新裝潢,以目前物價飛漲的情況來看,每1坪的裝潢費用起碼要用4萬元來估算,把裝潢費用加進去之後,才是你實際的購屋成本。
所以,如果在計算中古屋的合理價格之後,還必須看看標的物是不是有重新裝潢過,有裝潢與沒裝潢的產品,在銷售單價、總價上,是有不同的。舉例來說,1戶屋齡10年,權狀坪數30坪的電梯大樓,經過計算的合理房屋單價應該是每坪50萬元,但是這戶房屋有重新裝潢過,而你看過之後也很滿意他的裝潢,不過,對方要賣的單價卻是每坪58萬元,你就可以知道,他把裝潢的錢加價灌在總價裡面。
所以,買房子的時候,就可以反其道的去殺價,上面那個例子的房屋轉手開出銷售總價為1740萬元(58萬元×30坪),儘管你算出的合理價位是每坪50萬元,總價應該是1500萬元,加上120萬元的裝潢,所以,合理的成交總價應該是1620萬元,在談價格的時候,可以從先砍10%的1566萬元談起,慢慢的與房屋仲介、屋主談價格。
買屋!房價先砍10%,對嗎?
至於都沒有裝潢的房子,中間談價差的技巧與訣竅就更為複雜,根據經驗法則,通常房屋仲介開出來的價格,總有10~15%的議價空間,在餘屋供應量大的地區,這個百分比還會更高,房地產景氣好的時候,議價空間自然比較少,但是,現階段的房地產景氣並沒有很好,已經開始從景氣高峰下滑,所以,議價空間是可以談的。
永慶房仲集團總經理廖本勝分析,第3季全台購屋民眾普遍不看好進場購屋時機,並且小幅看跌未來房價,未來唯有賣方調低售價,才能有助於市場擴量發展,否則房市高檔量縮格局將持續維持。

以10月份永慶房仲集團成交狀況來看,廖本勝指出,目前大台北地區房價有開始走軟趨勢,過去賣方主導的市場在今年10月份開始出現轉變,房價在歷經「高檔量縮」之後,第3季高達54.3%民眾不認同未來半年是購屋好時機,買賣雙方在價格上彼此僵持格局逐漸打破,再加上央行升息及金融機構限制、縮減房屋貸款核貸成數影響下,首購族縮手,讓成交量下滑,賣方價格開始鬆動,房價略顯疲態。

首購縮手,賣方鬆動,房價略顯疲態

 

新竹縣竹東新竹科學園區以及竹北特區所帶來的「三高效應」,包括高科技、高學歷、高消費等,也讓新竹縣的新成屋房市交易持續火紅。至於中部地區的台中市,新成屋拉抬力道略顯不足下,房價有呈現持平,第3季的成交量儘管陷入量縮整理格局,未來台中市房市交易的擴量,仍有待未來兩岸政策腳步而定。高雄市的部分,市場景氣尚需要靠高鐵捷運等交通建設的完整建置,提升區域經濟景氣,才能使得房市長期獲得價量擴增的支撐。

 

參考案例 1

 

舉例來說,台北市仁愛路圓環的新屋「潤泰敦仁」,每坪的成交價位來到95萬元,這件個案方圓100~300公尺以內的中古屋,隨著屋齡、距離就可以用以下的公式計算出合理價格:
公式1—
中古屋單價行情=預售房價×折舊率×(1-屋齡/耐用年限) (註)
(註)1、折舊率通常以0.8為基準,景氣大好的時候,折舊率可以調到0.8~0.9之間,景氣差的時候,折舊率也可以調到0.7~0.8之間。
2、耐用年限通常以40年計算。
公式2—
中古屋總價行情=(每月租金×12個月)÷投資報酬率 (註)
(註)一般房屋的投資報酬率都抓5%,但是,要扣掉房屋本身的稅負與折舊等成本,所以建議以4%的投資報酬率,去計算房屋的總價值。
案 例
仁愛路4段馬路邊(與潤泰敦仁同一側)電梯大樓,權狀坪數30坪,屋齡10年,目前住宅租金約每坪1500~1700元(計算則取中間值1600元)。
公式1:中古屋單價行情=預售房價×0.8×(1-屋齡/40)
中古屋單價行情=95萬元×0.8×(1-10/40)
中古屋單價行情=76萬元×(1-10/40)
中古屋單價行情=76萬元×3/4
中古屋單價行情=57萬元

公式2:中古屋總價行情=(每月租金×12)÷0.04
每月租金=1600元×30坪
每月租金=48000元
中古屋總價行情=(4.8萬元×12)÷0.04
中古屋總價行情=1440萬元

換算每坪單價=48萬元結 論
用2個公式,從房屋折舊與投資報酬率的角度分別計算,得出來的合理中古屋房價區間為每坪48~57萬元之間。這中間的差異則是以「潤泰敦仁」產品為中心,比較距離遠近、產品差異,再作價格上的調整,換句話說,這戶屋齡10年的中古屋,合理房屋總價應該在1440~1710萬元之間。

參考案例 2

 

延續前例,30坪的中古屋,以1坪最起碼的4萬元的裝潢費計算,重新裝潢整修費用估計要120萬元,如果是以1440萬元成交的房價,雖然是每坪48萬元的單價,但是整修裝潢之後,房屋總價已經達1560萬元,單價也變成每坪52萬元。

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