宅女凱西(房地產市場)

希臘神話中有一則故事：『潘朵拉的盒子』，大約是說潘朵拉戰勝不了好奇心，終究打開了宙斯囑咐，千萬不可打開的盒子，於是原本放在裡頭的疾病、罪惡、飢荒等不幸事物全跑了出來。西方文化以此引喻一些人們不願面對、寧可忽略不視的事情。而以房地產來說，除『實價課稅』外，還有一項，也一直被藏在房地產(業界)『潘朵拉盒子』裡面，那就是『人口結構變遷』。

根據筆者側面了解，某些業界人士，私底下確實在關注人口結構變化的問題，也有人開始做若干因應，但在公開場合，卻鮮少有人願意談及此事，媒體相關討論也多半點到為止，但是不談論，不代表趨勢就此停止。根據昨日經建會發布最新推計，按照目前相關趨勢，民國112年台灣人口將正式邁入負成長階段，比原先預定的提早四年發生。

更可怕的是，因為人口老化加上生育率持續下探，目前約三比一的撫養比，到117年會變成不到二比一，123年更會突破60%，等於每五個工作人口得養三個非工作人口(超過65歲老人及15歲以下兒童)，工作人口負擔幾乎是目前的近兩倍。

大家都認同，需求是支撐房市的關鍵因素。而需求哪裡來？扣除商人創造的投資需求外，主要仍是從就學、就業、結婚、生育及退休等人生各階段變化所產生。而當下台灣人口變遷中，除了總人口數減少，當然對房市需求面造成負面衝擊外，還有兩項趨勢，也會產生重大影響：一是少子化與高齡化，二則是撫養比持續升高。

少子及高齡化，使人口結構變成倒金字塔分布，使得因就學、就業、結婚及生育所產生的購屋需求大減。尤其近年台灣結婚率也節節下滑，情況比想像中還嚴重。

因應所謂少子化及高齡化，房市商品規劃也已有重大『變革』，如首購型產品坪數及格局降低，及所謂銀髮養生住宅等。後者已有不少大企業陸續投入，堪稱未來房地產藍海，但現階段為止市場規模仍有限。

撫養比節節提高是更嚴重的問題。目前的少子、高齡化，將使未來五到十年新增的工作生產人口大降；醫藥科技發達，卻讓人們愈活愈長。因此，現在十幾二十歲的年輕族群，未來必須『養活』的高齡人口，可能將是現在的兩倍。這當然會影響這個族群的整體經濟或購買力，額度最高的房地產消費，可能就是第一個受到排擠的項目。如果高房價趨勢不變，這部份將很難用『小宅化』等商業策略模式來『化解』。

目前內政部積極向年輕族群『催婚』及『鼓勵生育』，不過目前為止效果不彰；因為近年經濟發展成果，都沒有落實到一般庶民身上；加上對未來的高度不確定感，確實是年輕人不想、不願結婚及生育下一代的主要理由之一。

而從上述觀點分析，則房地產業者恐怕也得加入這個『催化』的行列；畢竟不是所有房市商品，都能訴求頂端金字塔客層。別以為上述情形，還要很久後才會發生，其實這已是現在進行式。台灣人口結構變遷趨勢之『潘朵拉盒子』，已是無法抵擋的趨勢，是所有人終究『必須面對的真相』。

資料來源:住展雜誌  2010.8.18