近期各行庫紛紛針對房貸相關業務進行緊縮及控管，而物價蠢動，新台幣呈現弱勢狀態，利率長期顯現走升趨勢；且最近新建案開價行情持續居高不下，短期內尚無緩和跡象房地產市場中到底或買或租，孰優孰劣的議題，因此再度浮上檯面。那麼，究竟現在有關『住』這檔人生大事，應該要如何面對？到底應該進場購買，還是改選擇租賃？以下，我們嘗試從實務面角度，就各種可能的實際需求或狀況，歸納出可能的參考或解答…
自九二年下半年，世紀病毒SARS疫情獲控制後，房地產市場景氣大步回溫；到目前為止，這個景氣復甦造就的市場榮景，似乎仍未有消退或趨緩的跡象。然而，畢竟房地產市場還是整體財經體系的一環，就現階段來說，房市顯然已經來到一個景氣可能反轉的關鍵時期。
| 現階段房市到底應該進場購買，還是選擇租賃？ |
先是現金及信用卡債問題，接著又有力霸集團掏空事件，引發一連串金融風暴，再加上一些新的管制措施，各行庫業已出現明顯的緊縮銀根動作，而近年因房地產業持續興盛而逆勢成長的房貸業務，當然就成為目前行庫加強控管的最主要標的。而這樣的發展，當然直接影響了目前的房市。
三低條件逐步消失
此外，在新台幣長期疲軟，物價漲幅驚人的狀況下，國內利率長遠來說，必定將是走揚趨勢，這當然也會逐漸讓拉抬房市多年的低利環境慢慢消失。只是，民進黨政府為尋求繼續執政，這一年來持續祭出開發支票，且兩岸三通、土地資源奇貨可居等議題仍存在想像空間，和可供炒作的剩餘價值，於是我們看到今年以來，房市在少數金字塔頂端產品的帶動下，價格行情漲勢一時還無法遏抑。
| 低房價、低利率及低自備，就目前來看，已經無法與二年前相比。這時候出現觀望，甚至建議退場、戒急用忍的聲音，自然也是時勢所趨。 |
然所謂食衣住行，這四項人生大事，之所以總是被人們相提並論，原因就在於對多數人而言，這四件事情可說是隨時都有需求，不可能因為當下環境或客觀條件不佳，就可以暫時不管；物價漲了，還是要最基本的溫飽，適當的棲身之所，當然也絕對不可或缺。因此就住的需求部份，對照目前的態勢，到底是買或是租，又逐漸浮上檯面，成為近期的熱門話題。
那麼就房地產市場的現況而言，仍有相對立即性居住需求的消費者，究竟應該選擇購買置產，還是採取租賃策略？以下我們就從最實務的角度進行探討。
總 論
| 對多數薪資階級的購屋或租屋人而言，不管是房貸或租金，都不是一筆小額支出。 |
主觀條件
消費類型（是否持有不動產：首次置產或換屋）
居住需求（坪數、產品類型等）
資金狀況（固定收入、自備款等）
居住需求（坪數、產品類型等）
資金狀況（固定收入、自備款等）
客觀條件
標的所在區域（房貸VS租金）
銀行貸款成數及核准難易度
銀行貸款成數及核准難易度
以下，我們列舉出幾項較多數消費者可能的情況，進行更深入的分析探討。
【情況一】主觀條件：未持有不動產（首購型），需求房屋：三十坪左右一般型產品；收入穩定，有一定金額之儲蓄（假設自備款足）
就這類型的消費者來說，由於收入穩定，也有一定積蓄，能付得出相當成數的自備款，所需房屋為一般產品，非低總價小坪數者，因此今年以來，行庫緊縮房貸相關業務所產生的排擠效應相當有限；理論上，只要選擇標的地段性不差，通常還是能夠貸到七成，甚至更高成數的房屋貸款，利率上也相對仍低。因此，會影響決定或買或租之變異因素，大致只有選擇之區域一項。
對照目前台北市中心區房價居高不下，且還持續喊漲的情況，儘管同時期房屋租賃行情也稍有提升，但無論從國泰房地產指數或崔媽媽基金會的相關資料來看，漲幅相對幾乎可說是微乎其微（詳見表一至三）。因此，如選擇在人口稠密的台北市中心精華區置產，以三十坪左右之住房需求，目前平均約每坪四十五至五十五萬之新屋房價，約百分之三左右、二十年期房貸及七成的銀貸成數來估算，一個月要負擔的房貸額度逼近六萬元。
| 以北市大約每坪六百至八百元的租金水準估算，30坪月租金最多不會超過兩萬四千元。 |
類似的情況，如置產區域是北縣人口較稠密，或者說現階段房價跟北市漲幅同起舞的幾個區域，則大致上每坪二十五至三十五萬的房價水準，對照最高永和市約每坪五百元的租金行情，差距也同樣不小。
然而，如果置產的區域是北縣郊區，或是更往南的桃園、新竹，那麼在房價水平相對仍是每坪十至十五萬元的水準下，顯然和選擇租屋之間每月開銷的差距，就沒有上面我們看到的這麼大。雖然這部分我們沒有可供比對的足夠租金相關資訊，但用同樣的估算法，約總價五、六百萬的房屋，每月房貸負擔不超過兩萬，租確實不會比買省多少。
【情況二】主觀條件：未持有不動產（首購型）；需求房屋20坪以下小坪數產品；單身貴族 儲蓄金額有限（自備款可能不足）
我們假設的狀況一，其實住屋需求者的條件相對較佳且單純。不過就近年的觀察，房市三低環境，尤其是低自備條件之鋪陳，使得很多理論上其實沒有足夠經濟能力購屋的消費者，得以進場置產。然說實在地，其實目前很多剛進入職場，或是生涯剛起步的社會新鮮人，確實仍有居住需求，因此我們將這類單身貴族列為狀況二，進行類似的估算分析。
| 置產的區域是北縣郊區，房價水平相對仍是每坪十至十五萬元的水準，租確實不會比買省多少。 |
因此就短期，甚至中期而言，經濟能力相對有限，且收入可能較不穩定的單身或單一收入家庭者，問題可能根本不在於購屋或租屋，哪種方式較適合，或會產生排擠效應，而是根本上，現階段購屋環境確實相對不利。或許租屋，會是比較恰當的選擇。特別是租屋彈性較大，可就近選擇工作或兒女就學區域附近，如此所節省之交通費用開銷，也是筆可觀的數目。
【情況三】主觀條件：持有不動產（換屋型）；需求房屋大坪數；收入穩定，有一定金額儲蓄及其他資產（自備款足）除了首購型消費者外，換屋族群也是住宅市場另一消費主力。大體上這類購屋或租屋人，經濟條件要比前述狀況一之雙薪家庭再更好些，加上原本就持有不動產，故甚至所能獲得的房貸商品相對條件會更好。以類似的方式估計，這類消費者如考慮由原來的單純換購房，或轉為租屋，那麼標的所在區域，同樣是考量選擇的最主要重點。
不過和首購消費者不同的是，換屋族群原本就持有不動產，因此單純換屋如果買高賣低，還可享有退稅；當然以目前大台北精華區的高房價來看，這點很容易達成。然而，如果不是有急迫需要或理由，其實建議換屋族群可暫時按兵不動，或者甚至採取較為激進的理財策略，也就是賣掉目前持有的不動產，短期內改為租屋。
畢竟前面我們就已提到，相對於房價漲勢，同期就算是精華市區，房屋租金相對漲幅相當有限，甚至這中間產生的利差，就能在房價相對水平較低的郊區購得一棟相同大小的房屋。當然這中間通勤費用，是必須要同時考量的。
總結：標的所在區域房價買或租抉擇關鍵
| 整體房價持續上探，但各區其實漲幅不一，部份地區甚至有短期下修的情事。 |
如果評估後有足夠的購屋條件，則很顯然地，選擇在哪裡購屋或居住，成為買或租，孰優孰劣的最關鍵；因為儘管整體房價屬持續上探趨勢，但各區其實漲幅不一，部份地區甚至有短期下修的情事。
因此如短期內有較迫切的需求，如自己就業或子女取得學籍者，必須選擇在精華市區居住者，最好精算自己能夠負擔的實際房貸額度，慎選產品、避免追高，必要時甚至可以暫時轉租。
而假設置產或換屋標的位於相對漲幅較小，或房價水準相對較低的郊區者，則由於房貸負擔與房租付出之額度相差仍不多，加上未來房貸利率還有可能進一步升高，因此我們不認為轉買為租較划算，除非短期內您就有遷徙的計畫或需求。
客觀條件轉差 包租公婆更難當
是買還是租，孰優孰劣？這樣的選擇題，表面上當然只適合有自住需求的購屋或租屋者作答；對於房市中另一消費群，也就是投資目的者，似乎不存在任何討論的空間。然而如果您的投資型態，是屬於近期時興的以租金繳房貸，也就是配合低自備、低總價條件創造高投資報酬率者，那麼其實租或買這個議題，對您而言並非完全沒有意義。
觀察近幾年房市發展，透過這種以租金繳房貸方式包裝，對原本資金相對有限，卻又想要涉足房市投資的投資客而言，確實是非常吸引人的訴求。前幾年三低環境條件的成熟，的確促成這類投資客大舉進場；近期房市買氣暢旺，這類投資客可說貢獻良多。
然而今年以來，房貸利率持續向上蠢動，行庫又緊縮房貸業務。雖然目前來看，這種以租金繳房貸的房市投資術還不至於完全失效，但投資報酬率確已大不如前。因此就目前的時間點，想要晉升包租公包租婆階級，門檻確實升高不少。
面對目前房市投資環境的變動，以及近年以來持續大量的房屋供給，在這幾年內陸續浮現，不要說租賃市場恐難見漲幅，就連房屋買賣市場本身都可能遇到大量餘屋形成賣壓，而使行情向下修正。當然對照房價上漲，其下修的可能性及速度當然是相對緩慢許多的；不過中長期來看，其實包租公包租婆還是能當，只是要更慎選投資標的。
如果資金相對仍有限，只能針對低總價產品，則我們建議標的位置最好是有穩定租賃需求的區塊，比如中山區中山北路一帶，有外籍人士持續且穩定的租屋需求者；否則，就是某些封閉型生活圈內的大專院校周邊學生套房。至於資金相對充裕者，我們則認為應該以市區一般型產品為主，因為這類產品仍有最穩定的租賃需求。
資料來源:住展雜誌 96/7/6
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