建設公司和代銷業者之間怎麼拆帳？相信不少消費者會對這個議題有興趣。
基本上，一個建案在進場之前，建商與代銷之間所有的權利義務都已經談妥了，建商就是業主，合約書上寫的是甲方，代銷業者負責幫建商賣房子，合約書上寫的是乙方。
| 建商與代銷業者拆帳，大致是依總銷的2%-5%來計算 |
實務經驗發現，甲方往往擁有最多的權利，但卻不必負擔太多的義務。在甲方的眼裡，把案子交給乙方賣，是看得起他，所以未來若甲方想要調漲價格，甚至更改合約，大多只消口頭知會，頂多約乙方出來吃個飯，告知要調漲售價，乙方通常也只能忍氣吞聲。
不管有無代銷建商都要賺一樣多
建商與代銷業者的拆帳方式，大致上是依據建案總銷售金額的2%-5%來計算，代銷業者依照合作模式的不同，分別抽取2%（包櫃）或5%（包銷）的佣金，少數知名代銷的佣金可以高到6%、甚至7%。
| 代銷業者依照合作模式的不同，分別抽取2%或5%的佣金 |
所謂包櫃，簡言之，就是代銷業者只負責人員的管銷費用，包括接待中心以及媒體廣告等費用，均由建商支付，至於要登哪家媒體，包櫃的專案經理有建議權。包銷則是上述費用都由代銷業者來支付，當然佣金就會比較高。
以某總銷金額10億元的大樓建案為例，若該建案採包銷模式銷售，當銷售金額達到8成、甚至9成以上時，基本上代銷業者已經完美達成任務，可以向建商請款5000萬元（10億元×5%＝5000萬元），其他的9.5億元歸建商。但這5000萬元已包含代銷業者所事先支出的媒體費用，像是接待中心、廣告費，以及人事管銷等，扣掉上述費用，代銷業者實際獲利最多可到50%，也就是2500萬元。
| 建商的開價永遠都是「一路走來，始終如一」 |
假設這個建案採包櫃，完銷後代銷業者可以抽到2%，大約是2000萬元，其他的9.8億元歸建商。那麼，也許你會問，既然建商採包櫃，可以多賺3000萬元，那麼建商會不會把這3000萬元回饋到售價，讓開價能夠低一點？
答案是不會！不管有沒有代銷，建商的開價永遠都是「一路走來，始終如一」，除非遇到重大事故，例如滯銷或建商缺錢想儘速完銷，不然建案的價格只會越來越高。通常在建商老闆眼裡，代銷是來分錢的，如果沒有代銷，建商可能會因為缺乏銷售技巧而讓銷售期拉長，但建商也因為不用支付佣金，而可以在其間取得平衡，讓售價繼續維持在一個相對高點。
資料來源:奇摩房地產 96.09.04
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