透視房地產：一個建案的誕生(6)－宅女凱西(房地產市場)

一個建案的價格是怎麼決定出來的？當你看到這裡，代表你已經進入了一個建案的敏感地帶。

建案的推案價格與它的成本脫離不了關係，建案成本可粗分為原料與營造，原料就是土地價格，營造就是營建成本，其中土地成本是關鍵，營建成本次之。

推案價格與它的成本脫離不了關係：土地成本與營建成本

土地有多種要？一棟大樓的營建成本，各家建商往往大同小異，以大樓為例，每坪營建成本，通常低不會低於6萬元（首購），高不會高過13萬元（豪宅），但這棟建築物若位於台北市，它的總成本往往是位於桃園市的數倍或十數倍，關鍵就在於台北市的土地成本過高所致。

極機密：建案的定價策略

除非建商在買地之後遲遲不推案，隨著時間過去，當初預定的售價隨著土地價值與房市行情波動而改變，不然多數的情況是，一個建案的售價，在建商決定購買土地的那一瞬間便有了雛形。

建築物若位於台北，它的總成本往往是位於其他縣市的數倍或十數倍

建商決定推案價格，有兩項主要因素與一項次要因素，分別是土地成本、營造成本，以及當時的坊間推案行情。以台北市某塊土地為例，若這塊土地面積1000坪，每坪賣100萬元，那麼土地價格就是10億元。若該土地建蔽率為50%、容積率為400%，代表建商能拿來蓋房子的土地面積為500坪（50%×1000＝500），整棟建築物一共可以蓋到4000坪（400%×1000＝4000）。

若營建成本為每坪6萬元，4000坪的營建成本就是2.4億元，土地成本10億元加上營建成本2.4億元，一個建案的總成本粗略概算為12.4億元。若這個建案的可銷售面積為3500坪，那麼每坪至少要賣36萬元（12.4億元÷3500坪＝每坪約35.4萬元），建商才有可能打平支出。如果這個建案位於內湖區，目前內湖預售案的每坪單價行情約有45萬元，那麼建商的推案價格絕對不會低於45萬元。