透視房地產：一個建案的誕生(8) @ 宅女凱西(房地產市場)

或許有絕大部分的消費者會以為，當一個預售案或新成屋案推出時，跳過代銷業者、直接向建設公司高層購買，是最便宜省事的方法。

的確，在每一份房地產銷售合約書中，所載明的都是建商和消費者之間的權利義務關係，代銷業者在這之間所扮演的，比較像是「建商代理人」（有時甚至連代理人都不是）的角色。

千萬別以為跳過代銷、直接向建商買房子，一定會比較便宜

但千萬別就此以為，跳過代銷業者、透過熟人直接向建商老闆洽購房子，一定會比較便宜。根據實務經驗發現，在多數的情況下，繞了一圈結果往往回到原點，並沒有更便宜。

代銷有彈性建商沒彈性

代銷業者就像一群遊牧民族，哪裡有建案，就往哪裡去。以純預售案為例，代銷業者的中心思想是「快速行銷、快速結案、快速請款」然後獲利了結、拍拍屁股走人，接下來的就留給建商與消費者自己去解決，因為合約裡規範的是建商與消費者兩造。

代銷業者就像一群遊牧民族，哪裡有建案，就往哪裡去

也正因為如此，在快速行銷的過程中，代銷業者往往會擬定一套銷售劇本，然後在這套劇本裡追求最有效率的獲利。例如，某代銷業者與建商簽定的銷售底價是每坪30萬元，然後以每坪34萬元對外銷售，合約期為半年，只要代銷業者有本事，它可以在30萬到38萬元間操作，只要它能維持34萬元的均價，並且在半年內完銷，就可以對建商交待，漂亮結案。

如果你夠精明，加上跟代銷業者高層的關係夠好，你就有可能以每坪31萬元的「準底價」買到，但通常最便宜的價格往往買到的是最爛的格局或戶別，這你要自行斟酌，後續的交給代銷業者自己去彈性調整就沒事了。