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另外，去年下半年金融海嘯影響，不少企業或銀行紛紛營運告急，倒閉、關門者更大有人在。而採大量資金、也就是印鈔票挹注這些『命危』機構，成為多數歐美政府解決這波危機的救急之道。
通膨巨獸 仍無所不在
上面兩個現象，或許和我們多數人切身並無利害關聯；畢竟目前全球景氣尚未完全從金融大海嘯衝擊中復甦，此時多數人擔憂的是，經濟力下滑、消費意願低落，造成通貨緊縮，景氣復甦時間將更為延緩。不過，無論是原物料商品價格蠢蠢欲動，或是大印美鈔救命危機構，都仍會造成相同結果，那就是通貨膨脹。
比起通貨緊縮，其實通貨膨脹更是隨時存在、隨時可能浮現的經濟現象。十年前、二十年前買罐鋁罐飲料、吃個便當，和現在相比，其差別確實幾乎要以倍數計，這就是通貨膨漲的威力。簡單說，就是您口袋裡、銀行帳簿裡的錢，如果沒有進行適當的理財處置，其實就是會愈來愈薄的。
把現金放在銀行或單純存起來，確實無法對抗通膨巨獸；選擇相對保值的投資工具、進行資金配置，成為現代人必修的現代經濟課題。那麼，市面上到底有哪些投資工具，具備這樣的特性？
房地產保值 長期價值穩定
基本來說，只要存在一定程度的稀有性，也就是該財貨的生產原料是有限的，那麼這類工具，理論上就具有最基礎的保值功能。而多數人會立即想到的，當然就是因土地資源有限而奇貨可居的房地產。
不過實際上，房地產商品的價格，仍會隨著所在地點等客觀條件，而有不同或波動。以下本刊即以獨家的十年期房價變動資料，為你揭開房產保值的真諦。
台北市—首善之都 保值性強
 首先看到附表中，台北市所有行政區今年（上半年個案），與十年前（民國八八年）年度推案平均價格之比較。我們可發現，漲幅最低的中山區，十年期間都有二十四％的漲幅；雖然平均下來，年成長幅度只有百分之二強，不過如果是中長期持有，仍有相對穩健的投資報酬率。漲幅與信義區不相上下的南港，則是具備經貿園區開發計畫和捷運題材等因素拉抬；更值得注意的是，中央剛剛責成國防部盡速遷移二○二兵工廠，南港區域更新發展的速度可望加快。連同其他發展題材，南港未來可能還有一波炒作熱潮。
同樣具有多樣題材的內湖區，近年房市熱度不比南港差；不過十年漲幅卻出乎意料，『僅有』四成六。
前些年內湖房價實際漲幅驚人，一度是全北市之冠，然去年第三季後景氣回檔，九八年度新推案開價比前兩年稍有下修，才造成十年期漲幅『不如預期』。
但，內湖如把今年下半年推案也列入計算，應會出現漲幅提升的情況，原因則是內湖捷運線通車，造成的短期抬價與惜售效應。
松山區奪冠 拜「文華苑」
另外兩個十年漲幅超過六成的中正、大同區，則情況各有不同。中正區基本上就是受到隔壁大安區豪宅風潮拉抬，近年價格迅速飆高，因此拉高了整體漲幅。至於大同區，很明顯就是受惠於都市更新題材，台北車站開發尤其錦上添花。
十年期間漲幅為北市之冠的松山區，則要算特殊案例。近年本區推案其實非常有限；會出現如此驚人的漲幅，主要是源於去年就盛傳將進場銷售，將開價兩百萬一坪的「文華苑」，終於在今年上半年正式公開。
雖然後來開價低於兩百萬，不過平均一六○萬／坪以上的天價，加上推案少，使得松山區出現七成房價漲幅。
比較讓人意外的，可能是大安、中山和士林三區。這三區雖然近年都出現開價創新高的個案，大安區更貴為近一波北市豪宅瘋的引領風騷區，不過這三區過去房價就比較高，漲幅『僅』兩到三成餘不等，是比較基礎較高所致。
相較於南港、內湖，北投和文山區屬性也類似，都屬於北市近郊區域，房價水準較低。不過後面兩區近年並無明確利多支撐、炒作，因此房價只是『跟漲』，幅度自然相對較小，可謂市郊穩健區。
各區漲幅在三～六成間
最後是和大同區同樣具都市更新題材的萬華，十年期近四成漲幅仍相當可觀。只不過，萬華實需更大面積的整體更新；如果公部門能順利推動，漲幅絕不僅於此。
整體來看，北市各區房價漲幅成因各自不同；有的是都會區土地稀有及豪宅拉抬造就，有的則是確有相關利多支撐，有的則是純粹跟漲。但無論如何，做為全台首善之都，北市房價十年期三到六成不等的房價漲幅，中長期持有，絕對具有保值的功效。
台北縣—人口稠密區 較具保值力
台北縣為全台人口最多行政區，部份行政區的人口密度也是全台首屈一指。附表所列的區域，以這些人口較稠密的區域為主。平均來看，十年期房價漲幅，絕不亞於北市。
十年期漲幅超過六成的新店和土城，基本上都有捷運題材；不過土城的捷運題材發功是近兩、三年的事，新店十年間則出現兩波段的漲勢；第一段是上波景氣復甦初期，捷運題材及鄰近北市的優勢加持，近一段則是裕隆城題材發酵所致。
板橋方面，除了已通車的板橋線捷運和環狀捷運外，還有新站特區等題材，縣治所在的優勢非常明確；不過鄰近樹林一帶，由於小區域缺乏實質題材，房價水準相對低，因此才讓板橋十年漲幅比『預期』稍低，還不到五成。
蘆洲情況和土城算是類似，純粹是捷運題材加值；不過蘆洲多了南港子重劃區，因此先前已有一波房價漲勢；近兩年則價格略有下修，因此漲幅不如土城。
三重和新莊，同樣都具有開發和捷運題材。新莊部份，副都心和頭前重劃區還屬未來式，捷運則是即將完成式；預料通車前後，應會出現和北市內湖類似的戲碼。三重除了一定程度內需外，重陽特區是北縣近兩年來最熱門房市區，新莊捷運線及蘆洲線也都經過三重，未來環狀線還會行經重陽特區。這些，都是三重十年內價漲四成的關鍵。
中永和也有捷運，不過通車時間較早，約和新店線同期；然而雙和地區並無新店這般，有裕隆資產開發題材，純粹靠還不夠成熟的都市更新，效果有限。永和出現近六成、中和近五成漲幅，主要是基於內需力道夠強，這當然是人口密度夠高的結果。
附表未列入的外圍行政區，十年來部份區域也有一定程度房價上漲；不過以橫跨三峽、樹林的北大特區來說，短期供給不小，因此近年房價有相當起落；如捷運三鶯線真正底定，或許才會有真正的價漲支撐力。林口則還有不少範圍尚未開發，變數仍高，去年開始平均行情也開始下修。
淡水部份，淡海新市鎮及輕軌捷運是重大變數，尤其該區內房價落差頗大，因此除非具景觀條件，否則保值力不算好。對岸的八里，雖然台北港已正式啟動，不過目前實際效應還相當有限。其他諸如泰山、五股、鶯歌，這些區域近年漲幅相對有限；位置邊陲或地形限制，區域發展不理想，是未被列入的主因。
綜合來看，具備發展題材的區域，絕對不只附表所列的區域。不過，台北縣整體發展成熟度及區域質感仍不比北市，因此人口密度高、內需夠強，還是相對穩健、優先考量的保值條件。建設利多部份，北縣升格後如真的獲得更多經費，或許有逐步落實的機會。
桃竹—四大都會區 行情較穩健
最後看桃竹兩區。和北縣相比，桃竹兩區真正出現平穩或明顯房價漲勢的，還是都會區，如桃園的雙子城桃園市及中壢市，新竹地區則是新竹市及竹北兩市。
撇開龍潭、觀音或新屋等這類邊陲或供給量有限區域，近年桃園縣幾個供給量較大的區域，如楊梅、大溪或南崁，其實約九六年後，就出現價格下修。有航空城題材的大園，利多效果也早疲乏：近年有較明顯漲幅的，還是兩大都會區。
桃園市情況和北縣板橋有些類似；板橋有新站，桃園市則是中正特區；基本上，以此區為核心，房價是逐步向外呈輻射狀遞減的。不過平均房價水準，仍是全縣之冠。
至於中壢市，情況較為特殊。該市房市區可分為市區（含內壢）、龍岡及高鐵特區等三大部分，其中真正有穩固保值效果的，恐怕還是內需力夠的市區。龍岡情況和楊梅、大溪類似，房價近年波動不小；高鐵特區雖然情況比大園航空城稍好，但是開發利多同樣仍存在變數。
八德市則算是較為特殊的區域。本區近兩、三年的供給量也是暴增，當區確實也出現類似楊梅或大溪這樣，價格回檔的情況。不過八德距離桃園市不遠，本身人口密度夠，加上桃園第一條定案的捷運綠線就行經八德，且還因此讓八德擴大都市計劃得以落實。順此趨勢，八德的未來是值得期待的。
新竹部分，則無論是需求力道或利多題材，幾乎都集中在兩大都市。先看竹北市。做為全新竹最具有利多發展條件的區域，竹北先有堪稱重劃開發典範的縣治特區，接著又有高鐵站特區題材；尤其東西向快速道路通車後，竹科人可更便利地抵達該市，因此曾造就一股竹科移民暨投資潮。
竹市房價漲二成多
去年下半年景氣急墜後，竹北房價並未立即下探，主要原因在於，先前個案銷售狀況仍居高檔，業主無法因應局勢立即調降價格，否則恐將面臨之前客戶退訂；另外，一些新案見狀，也都按兵不動，這才使得該市十年期漲幅仍逼近四成六。
基於縣治所在地發展已具一定規模，竹北房市確實具相當保值力，不過程度多少，還要看高鐵站區開發的落實程度。
行政區地位和新竹縣等同的新竹市，因為距離竹科最近，占地利之便，因此成為竹科人的購屋置產首選；市區範圍雖然有限，但內需夠強，尤其還有後火車站公辦都市更新，保值力應是桃竹地區最好。只是，新竹市郊如南寮、香山等區，房價水準和市區落差不小，加上近幾年這兩區推案不少，原本高價位別墅區青草湖地區則逐漸開發殆盡，因此才讓十年期房價漲幅『僅有』兩成多。
結論—都會區保值首選 利多審慎視之
近年人口或家戶數減少幅度明顯的台北市，更因為身為全台首善之區，每個人幾乎都想在這裡置產，因此房價始終具有強大支撐力道。
除此之外，公共建設或開發，特別是交通，通常也會使需求力道提升、帶動房價。當然人為炒作也是原因，不過這非基本面因素，不在本文分析討論之列。至於整體景氣下滑時，消費方無論意願或能力都下降；這時候就算有再多的利多話題，房價還是容易下修，去年下半年金融海嘯後的情形，就是如此。
因此，房價會隨各項因素而波動，各類商品亦然。不過房地產商品內含土地這個絕對有限的資源，因此拉長時間來看，絕對是對抗通膨巨獸的優質標的。
以本文分析的十年期間，也就是民國八八至九八年為例；這十年間嚴格來說，其實經過兩個景氣波段。約八八至九一年，是上一波景氣谷底的尾聲，當時房價其實在下修階段；九二年下半年到九六年（大台北是到九七上半年），則是復甦上升期，附表中的漲幅，主要就來自這段期間，景氣復甦及其他相關題材挹注的貢獻。
經過去年下半年景氣急墜，及今年第二季後兩岸題材大舉發酵，這一年來的變化，的確教人難以預料。不過無論我們從哪個十年來看，只要是都會地區，人口密度夠，區域發展又夠成熟，能吸引相當比重的外地或高階客源進駐，這些區域的房地產標的行情，是相對穩定、長期看升，具有保值力的。當然其先決條件必須是中長期持有，而非短期操作。
資料來源:住展雜誌 337期 2009/08
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