宅女凱西(房地產市場)

你知道全台灣沒人住的房子有多少嗎？數字有點嚇人，總共有156萬戶。今年11月3日，行政院主計處公布了一份「人口及住宅普查」初步統計結果，全台空屋率從10年前的17.6%爬升到19.3%。不少學者專家均發表意見，疾呼政府不能再坐視不管，應該要拿出更多解決方案，正視空屋率問題。

▲近10年來新北市新屋供給大於需求量，導致空屋率攀升。（攝影者．翁挺耀）

不過上升1.7個百分點，為何引起輿論關注？1.7個百分點，背後代表的意義是：「過去10年，全台灣無人居住的空閑住宅（以下簡稱「空屋」）增加了34萬戶，等於是每年增加3萬多戶的蚊子住宅，累計約156萬戶。」如果深入分析，空屋率最高的前3名縣市分別是：基隆市（25.2%）、金門縣（24.1%）、花蓮縣（23.3%），空屋率最低的則是台北市13.4%。

這份調查所傳達出的訊息，主要有以下3點：

1. 台北市房屋使用效益最高

如果單看空屋率，這次調查中，包括桃園縣在內的3個地區數值下降，但若以空屋數來看，則是全台各地區全面上升，這反映出，國人對住宅的利用度提高了，但新增供給卻更多。

以桃園縣為例，雖然空屋率下降到21%，但實際的空屋數還是增加2萬多戶。

如果以自有住宅率來看，也可以發現台北市最低，淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰分析，這代表台北市地以稀為貴，房價最高，民眾買不起房子，對應租用比率高達18%，也是全台最高，大台北果然欲居不易，因此自有住宅率最低，但空屋率也最低，房屋的使用效益較高。

2. 新北市住宅供給、空屋量冠全台

台北市的高房價，造就周邊的新北市成為建商推案重心，過去10年，從淡海新市鎮、新板特區、林口機場捷運線周邊、三峽的北大特區、新莊的副都心開發區，幾乎只要一被政策點名，即使還沒拍板定案，嗅覺敏銳的建商就已瘋狂獵地，造就了新北市過去10年新增了149萬4,000戶的住宅供給，也占了全台新屋18.5%的供給量。

供給量增速過快，需求雖增加，卻未能跟上，導致新北市空屋率較10年前增加了4.6個百分點，有將近33萬戶住宅沒人居住，這比苗栗縣與南投縣全部加起來的戶數還要多幾千戶，換句話說，如果讓苗栗縣與南投縣的縣民全部搬進新北市的空屋，還住不滿呢！

3. 貨幣寬鬆政策，民眾以囤屋保值

台灣經濟研究院研究六所所長楊家彥表示，台灣每年平均新增的住戶需求量，約是8萬～10萬戶，未來在少子化的浪潮下，每年需求量還會遞減。

換句話說，以這樣的需求量，對應全台156萬戶的空屋，即使未來建商完全不推案，消化15年也消化不完，台灣房市明顯供過於求。

空屋率提高，楊家彥認為除了建商密集推案外，央行的寬鬆貨幣政策也是主因，因為資金成本太低，再加上近年來原物料飆漲的通貨膨脹疑慮，讓民眾開始「囤屋」。

景文大學財務金融系副教授章定煊也指出，台灣民眾因為可以選擇的抗通膨工具不多，因此會想要買房子保值，再加上股市波動加劇，錢放在投資市場會虧損，放到房地產看起來最安全，導致很多口袋深的民眾手上有好幾間房子。

民眾囤房是導致房價居高不下的原因之一，楊家彥認為未來將進一步加大貧富差距，引發更多民怨。

根據財團法人國土規畫與不動產資訊中心資深研究員華昌宜的研究，也發現住房市場貧富差距的問題正在惡化，他指出，2000年的共住率（同一個房子有兩戶或以上）為16%，但2010年已提高到21%，共增加5個百分點。

台灣整體的住宅總量增加，照理說共住率應該要下降，但卻呈現相反趨勢。華昌宜分析，這意味著擁有很多房子的有錢人比例提高，但貧窮的人就只能擠在同一戶了。

高房價與高空屋率並存的不合理狀況，該如何改善，專家提出以下2個建議。

建議1》落實實價課稅
遏阻囤屋歪風

華昌宜指出，台灣房屋持有的稅負成本，是用房屋稅加地價稅以市價之比率計，約為美國的財產稅率的十分之一，持有成本低，使得名下擁有多戶住宅也不至於無力負荷。

莊孟翰認為，應該提高個人名下第2戶以上的房屋地價稅。楊家彥則認為，應該要針對空屋課徵空屋稅，未來轉手也應該增加土地增值稅的課徵比例，以遏阻囤屋的歪風。華昌宜則主張早日落實「實價課稅」，才能讓空屋釋出市場。

建議2》強化郊區交通
引導民眾往低價區購屋

精華區房價很貴、買不起，偏遠郊區房價卻漲不動，該如何解決人口過度集中的問題。楊家彥認為應該要更強化郊區的交通便利性，引導民眾往房價低的地區購屋，一來不會讓精華區一屋難求、房價回歸合理，二來又可以讓預算不足的民眾以通勤時間換取居住空間。

至於政府為了伸張居住正義，在空屋量最高的新北市推出合宜住宅，這個政策實在讓人匪夷所思，莊孟翰認為，倒不如想辦法讓新北市的空屋釋出，活化運用，才是更有效益的做法。

【延伸閱讀】何謂「人口及住宅普查」與「空閑住宅」？

此份普查由主計處主導，10年才做一次，這份報告的數據可看出台灣近10年來的人口變化，例如人口、年齡、性別、婚姻狀況等，住宅相關數據則可看出各縣市住宅數量增加幅度、國人自有住宅率高低、持有結構及空閑住宅數量等變化。

行政院主計處第4局第6科科長劉訓蓉表示，主計處普查的「空閑住宅」，是指無人經常居住且不供其他用途的住宅。至於訪查的方法則是訪查員在不同時段造訪列入普查區域的住戶，每戶至少按5次電鈴以上，例如早上、中午、下午、晚上均拜訪過，但無人回應，且輔以訪問周遭鄰居或大樓管理員，確定該戶無人居住，才會被主計處列為「空閑住宅」。不過，國票金副總蔡佳晉則認為，不應該把season house（度假住宅）與一些屋齡超過40年以上的磚造、竹造的房子列入統計樣本，如果扣除這些房屋，空屋率應該會更低，以歐美為例，season house的比率約有5%。

另外，內政部營建署近4年來，也有住宅空屋資訊調查，調查方式是將台電用電度數低於20度的戶數視為「低度使用住宅」，營建署調查出的空屋率每年都在11%、12%左右，變動幅度不大。

資料來源: Smart智富月刊第160期 2011.11.25