- Dec 29 Wed 2010 13:51
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新莊區-亞昕平方
- Dec 21 Tue 2010 10:44
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透視土增稅 4撇步稅安心
土地公告現值調升，售屋民眾能省則省，專家建議以下4大要項，更能精準掌握土增稅的節稅撇步。
一、市郊的新興重劃區，土地公告現值較周邊同條件的大樓貴：永慶房屋契約部經理王乃佳指出，多數人認為市中心高價地段的土地公告現值較高，但因土地公告現值是相關單位每年依該區域的發展而定，因此新興重劃區如北市大直重劃區、板橋新板特區等，區域規劃完善、前景可期，土地公告現值多半會比周邊同條件、同屋齡的電梯大樓貴。
二、持有時間愈長，售屋時要繳交的土增稅較貴：信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮說，售屋時的土增稅計算，是以持有當年起算，因應區域長年發展，地價也隨著增加，相較於持有不動產20年或5年，前者持有時間較長，售屋時要繳交的土增稅較多。
三、公寓換大樓，未必符合「重購退稅」資格：一位代書指出，曾有位住在北市大安區的客戶，由30坪的公寓換到同是大安區的50坪電梯大樓，原以為由小換大、且是遷居到屋齡較新的房子，但卻未符合「重購退稅」的資格。
這位代書解釋，「重購退稅」是依土地公告現值做為基準，若新房子大於原有的舊房子，就符合申請標準；然而，因公寓產品的戶數少，住戶所分得的土地持分較大，反觀電梯大樓的戶數多，住戶分得的土地持分較小，因此造成新房子的土地公告現值小於原有的舊房子，就無法享受「重購退稅」的優惠。
四、換屋族採「先買後賣」模式，不適用「一生一屋」：對於換屋族來說，若本身資金充裕，或不願因賣掉房子暫先租屋而搬家，日後買到房子又得再搬一次家，必須承擔多次搬家的痛苦，因此通常會採取「先買後賣」的模式。
代書提醒，若是「先買後賣」的換屋族，則無法適用「一生一屋」優惠稅率，從「一生一屋」的規定來看，除了住宅是自用用途之外，本人、配偶及未成年子女名下，也僅限於持有1間房子，而換屋族若採取「先買後賣」模式，就會造成同一時間擁有2間房子的狀態，因此無法符合「一生一屋」資格。
資料來源：工商時報 2010/12/21
一、市郊的新興重劃區，土地公告現值較周邊同條件的大樓貴：永慶房屋契約部經理王乃佳指出，多數人認為市中心高價地段的土地公告現值較高，但因土地公告現值是相關單位每年依該區域的發展而定，因此新興重劃區如北市大直重劃區、板橋新板特區等，區域規劃完善、前景可期，土地公告現值多半會比周邊同條件、同屋齡的電梯大樓貴。
二、持有時間愈長，售屋時要繳交的土增稅較貴：信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮說，售屋時的土增稅計算，是以持有當年起算，因應區域長年發展，地價也隨著增加，相較於持有不動產20年或5年，前者持有時間較長，售屋時要繳交的土增稅較多。
三、公寓換大樓，未必符合「重購退稅」資格：一位代書指出，曾有位住在北市大安區的客戶，由30坪的公寓換到同是大安區的50坪電梯大樓，原以為由小換大、且是遷居到屋齡較新的房子，但卻未符合「重購退稅」的資格。
這位代書解釋，「重購退稅」是依土地公告現值做為基準，若新房子大於原有的舊房子，就符合申請標準；然而，因公寓產品的戶數少，住戶所分得的土地持分較大，反觀電梯大樓的戶數多，住戶分得的土地持分較小，因此造成新房子的土地公告現值小於原有的舊房子，就無法享受「重購退稅」的優惠。
四、換屋族採「先買後賣」模式，不適用「一生一屋」：對於換屋族來說，若本身資金充裕，或不願因賣掉房子暫先租屋而搬家，日後買到房子又得再搬一次家，必須承擔多次搬家的痛苦，因此通常會採取「先買後賣」的模式。
代書提醒，若是「先買後賣」的換屋族，則無法適用「一生一屋」優惠稅率，從「一生一屋」的規定來看，除了住宅是自用用途之外，本人、配偶及未成年子女名下，也僅限於持有1間房子，而換屋族若採取「先買後賣」模式，就會造成同一時間擁有2間房子的狀態，因此無法符合「一生一屋」資格。
資料來源：工商時報 2010/12/21
- Dec 03 Fri 2010 12:01
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冠德購入三重558坪土地
冠德建設近年積極佈局新北市，尤以三重、新莊為深耕重點，昨公告砸下6.7-7.3億元買下三重558坪土地，並加強整合周邊土地，至600-700坪再行推案，預計最快明年第3季可推案，總案量約23億元。
甫買下的三重土地，位於三重重新路2段、大同北路附近，地處捷運台北橋站、菜寮站間，且近三重運動公園，是位置相當不錯的土地，地目屬住商混合區，容積率393%，未來應可移入容積，以購入總額6.7-7.3億元換算，每坪土地單價約120-130萬元，因周邊仍有少部分道路、公共設施用地洽談中，因此，明確的購入總額未定。
冠德建設副總經理洪錦欽表示，因仍與周邊地主洽商合建開發，最快也要明年第3季才會推案。不過，至明年底，冠德推案重心將放在新北市，尤其是三重、新莊。
據了解，三重土地目前周邊住宅單價40-50萬元，未來冠德推案單價應是45-50萬元，若以此計算，該案總銷約有23億元。
洪錦欽指出，至明年底冠德規劃有5個新案推出，估計總案量約達120億元，主要集中在新莊副都心、頭前重劃區及甫購入的三重土地都預計推出。
資料來源：自由時報 資料日期：2010/12/3
甫買下的三重土地，位於三重重新路2段、大同北路附近，地處捷運台北橋站、菜寮站間，且近三重運動公園，是位置相當不錯的土地，地目屬住商混合區，容積率393%，未來應可移入容積，以購入總額6.7-7.3億元換算，每坪土地單價約120-130萬元，因周邊仍有少部分道路、公共設施用地洽談中，因此，明確的購入總額未定。
冠德建設副總經理洪錦欽表示，因仍與周邊地主洽商合建開發，最快也要明年第3季才會推案。不過，至明年底，冠德推案重心將放在新北市，尤其是三重、新莊。
據了解，三重土地目前周邊住宅單價40-50萬元，未來冠德推案單價應是45-50萬元，若以此計算，該案總銷約有23億元。
洪錦欽指出，至明年底冠德規劃有5個新案推出，估計總案量約達120億元，主要集中在新莊副都心、頭前重劃區及甫購入的三重土地都預計推出。
資料來源：自由時報 資料日期：2010/12/3
- Nov 30 Tue 2010 13:10
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莫用過去經驗推斷房市泡沫化
房價高，各界都在憂心泡沫化的問題，從各種研究數據似乎都顯示，民國百年房價泡沫化的機率不小，這些研究從薪資成長、投資客比例、房貸逾餘比重等等，推斷實際自用的住宅需求並不高，反倒是投資性或是投機型的買盤逐漸擴張，形成泡沫化風險。
台灣經濟研究院，以投資客占不動產市場交易比率，與房貸餘額占國內生產毛額（GDP）的比重兩項指標評估來說，房市有泡沫化的疑慮。台經院表示，投資客比率是衡量不動產市場是否有泡沫危機的指標之一，超過2成就是泡沫化，目前國內不動產市場的投資客比率將近2成。
台灣經濟研究院，以投資客占不動產市場交易比率，與房貸餘額占國內生產毛額（GDP）的比重兩項指標評估來說，房市有泡沫化的疑慮。台經院表示，投資客比率是衡量不動產市場是否有泡沫危機的指標之一，超過2成就是泡沫化，目前國內不動產市場的投資客比率將近2成。
- Nov 29 Mon 2010 10:43
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三環三線 掀購屋潮
新北市市長朱立倫選前提出的政見，以「三環三線」交通建設為主軸，「三環三線」路線遍布新北市，大幅縮短城鄉距離，業者樂觀看好新建設所吸引的購屋潮。
北二都密集相連的生活圈，因為交通問題引發房價差異性，業者期待三環三線的串連，改善這項房價差異。
「三環三線」第一環為環狀線第一階段、環狀線南北環銜接上已通車的捷運木柵線，第二環則以萬大樹林線接上102年將完工的新莊線。第三環是板南線銜接三鶯線、103年完工的機場捷運線。三線則為汐止延伸線、安坑線、汐止民生線等。
待「三環三線」全數完工後，淡水、新店、中和、三重、土城站數最多，鶯歌、三峽、樹林、新店安坑等原本無捷運規劃之處，聯外交通便利性大增，將大幅提升當地買氣。
東森房屋行銷部副理黃淑苓表示，由於第三、四季房價未見激烈漲幅，選後政府應不會再有重大打房手段，大台北地區仍以價格相對平價的新北市，買氣最熱絡，建設經費大增的新北市，漲幅也將成為五都之最。
在購屋上，業者甚至已經有以三環為房價區隔，第一環的三重、板橋、汐止、新店、永和等地，中古大樓30~40萬元，第二環的新莊、蘆洲、中和中古大樓均價25~30萬元，第三環則多數為2字頭房價。
中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，隨著捷運路網環狀線及機場捷運的持續開拓，明年持續看好新莊、板橋、蘆洲、新店，而中和在新北環快段完工及部分工業區變更為住宅區都市計畫加持下，明年繼續暢銷，觀察目前市場交易狀況，明年新北市同樣「價漲量穩」。
資料來源：自由時報 資料日期：2010/11/29
北二都密集相連的生活圈，因為交通問題引發房價差異性，業者期待三環三線的串連，改善這項房價差異。
「三環三線」第一環為環狀線第一階段、環狀線南北環銜接上已通車的捷運木柵線，第二環則以萬大樹林線接上102年將完工的新莊線。第三環是板南線銜接三鶯線、103年完工的機場捷運線。三線則為汐止延伸線、安坑線、汐止民生線等。
待「三環三線」全數完工後，淡水、新店、中和、三重、土城站數最多，鶯歌、三峽、樹林、新店安坑等原本無捷運規劃之處，聯外交通便利性大增，將大幅提升當地買氣。
東森房屋行銷部副理黃淑苓表示，由於第三、四季房價未見激烈漲幅，選後政府應不會再有重大打房手段，大台北地區仍以價格相對平價的新北市，買氣最熱絡，建設經費大增的新北市，漲幅也將成為五都之最。
在購屋上，業者甚至已經有以三環為房價區隔，第一環的三重、板橋、汐止、新店、永和等地，中古大樓30~40萬元，第二環的新莊、蘆洲、中和中古大樓均價25~30萬元，第三環則多數為2字頭房價。
中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，隨著捷運路網環狀線及機場捷運的持續開拓，明年持續看好新莊、板橋、蘆洲、新店，而中和在新北環快段完工及部分工業區變更為住宅區都市計畫加持下，明年繼續暢銷，觀察目前市場交易狀況，明年新北市同樣「價漲量穩」。
資料來源：自由時報 資料日期：2010/11/29
- Nov 23 Tue 2010 10:35
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7兆都更商機啟動
據估計，台灣屋齡老舊逾30年房屋，全台至少300萬戶，20年480萬戶，若全面重建、整建或進行都更，可帶動營建業產值達7兆元以上。若年底主計處完成新人口普查，戶數勢必更高，對營建、裝潢、傢俱等都更產業潛在龐大商機。
行政院會本週四將討論內政部所提的「都市更新產業行動計畫」，一旦通過，全台都市更新可望正式起跑。這項計畫自100到103年為期4年，預計投入184.6億元，採多元策略更新市容，走都更方式包括政府推案規劃完成50處、輔導100件民間都更推案、補助整合150個社區自力更新。此外，針對老舊建物機能改善策略包括補助100件私有老舊公寓大廈整建維護；受理2萬戶老舊建物重建。
這項計畫擴大至個別獨棟重建最受矚目。官員說，未來屋齡超過20年老舊建物重建，原容積或原樓地板面積大於法定容積，按原容積或原樓地板面積重建，此對大台北都市計畫範圍內老舊房屋是一大福音，依原容積獎勵誘因相當大，不必擔心重建後7樓變4樓，勢掀起大台北地區的重建潮。這項獎勵只需修改都市計畫法容積獎勵分區使用管制規則，可以很快適用。
經建會副主委黃萬翔強調，獨棟重建盼規劃設計導入綠建築手法，尤需強化耐震性能、改善無障礙空間，如此再予容積獎勵上限20％。
內政部藉此將輔導專業都市更新公司產業發展，帶動輔導建築經理公司、物業管理公司轉型或成立都市更新代辦實施機構，協助住戶推動自力更新案推動。
100年起營建署將選定大台北數處有意願更新社區優先試辦，利用中小企業信保基金工具，協助自力更新案籌措營建資金取得低利融資，提高參與意願，希望帶動全省民間自籌資金進行老舊社區都更。
內政部正研議整合前置作業貸款要點，補助地方政府出規劃費，委託專業機構協助整合民間自力更新案。
資料來源：工商時報 資料日期：2010/11/22
- Nov 22 Mon 2010 14:50
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買賣預售屋查稅 誰也逃不掉
近來有不少買賣台北市豪宅預售屋的高資產戶，接到台北市國稅局的補稅單，首波針對買賣價格5000萬元以上，這些高資產客戶去抗議，國稅局官員的回應是：「這波查5000萬元以上，接下來就是查1,000萬到5,000萬元的案子，誰也逃不掉！」
前全國會計師公會理事長、勤實佳集團董事長林敏弘表示，近期的確有不少客戶來尋求協助，估計台北市首波應至少有200位以上高資產戶接到補稅單，且這些稅非繳不可，過去5年曾買賣過預售屋，又沒有申報所得者，現在都「挫勒等」，有些人早就把賺的錢再投入其他案子，資金調度上恐面臨困難。
熟悉相關稅法的人士估計，若200位都是買賣過5000萬元以上房屋的房市大咖，若報酬率10％到20％，國稅局光這200人就能收到6億到10億元的稅金，對稅收助益大。
據消息人士透露，北市國稅局查稅人員目前每人手中都有數十件待查案件，後續都會陸續開單，林敏弘也擔心，若再查下去，可能會衝擊到房市。
某位收到補稅單的高資產者說：「大家都沒有報預售屋的所得，現在要追溯5年，補稅外，又加罰50％，很不合理。」這位高資產者買賣中正區豪宅，97年預售時以近8000萬元價格買進，半年內以9000萬元賣出，扣掉相關成本，國稅局依建商提供的資產，核定獲利1000萬元，除了所得稅40％，要補稅400萬元外，罰金50％再收200萬元，總共課600萬元。
同時國稅局核定預售屋買賣所得，是依買賣價格課稅，但若買賣成屋，許多人都是依評定現值的比率報稅，相形之下，買賣預售屋現在比買賣成屋還不划算，不過投資預售屋是類似期貨的作法，充分運用資金擴張效益，且多在短期內完成一買一賣，一旦押對標的，投資報酬率可觀。
林敏弘表示，預售屋在未過戶前買賣，就好比買賣權利金，因為尚未過戶，過去據實申報者少之又少，而台北市豪宅過去5年內有許多投資客，其中也不乏預售屋未過戶前就買賣，在國稅局要求下，建商有提供資料的義務，且罰50％都是依法規定，這些投資人就算想爭取或翻案，也沒什麼空間。
資料來源：工商時報 資料日期：2010/11/22
前全國會計師公會理事長、勤實佳集團董事長林敏弘表示，近期的確有不少客戶來尋求協助，估計台北市首波應至少有200位以上高資產戶接到補稅單，且這些稅非繳不可，過去5年曾買賣過預售屋，又沒有申報所得者，現在都「挫勒等」，有些人早就把賺的錢再投入其他案子，資金調度上恐面臨困難。
熟悉相關稅法的人士估計，若200位都是買賣過5000萬元以上房屋的房市大咖，若報酬率10％到20％，國稅局光這200人就能收到6億到10億元的稅金，對稅收助益大。
據消息人士透露，北市國稅局查稅人員目前每人手中都有數十件待查案件，後續都會陸續開單，林敏弘也擔心，若再查下去，可能會衝擊到房市。
某位收到補稅單的高資產者說：「大家都沒有報預售屋的所得，現在要追溯5年，補稅外，又加罰50％，很不合理。」這位高資產者買賣中正區豪宅，97年預售時以近8000萬元價格買進，半年內以9000萬元賣出，扣掉相關成本，國稅局依建商提供的資產，核定獲利1000萬元，除了所得稅40％，要補稅400萬元外，罰金50％再收200萬元，總共課600萬元。
同時國稅局核定預售屋買賣所得，是依買賣價格課稅，但若買賣成屋，許多人都是依評定現值的比率報稅，相形之下，買賣預售屋現在比買賣成屋還不划算，不過投資預售屋是類似期貨的作法，充分運用資金擴張效益，且多在短期內完成一買一賣，一旦押對標的，投資報酬率可觀。
林敏弘表示，預售屋在未過戶前買賣，就好比買賣權利金，因為尚未過戶，過去據實申報者少之又少，而台北市豪宅過去5年內有許多投資客，其中也不乏預售屋未過戶前就買賣，在國稅局要求下，建商有提供資料的義務，且罰50％都是依法規定，這些投資人就算想爭取或翻案，也沒什麼空間。
資料來源：工商時報 資料日期：2010/11/22
- Nov 12 Fri 2010 11:37
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自有住宅重新定義／自宅率88％失真 明年恐掉到70％
立法院財政委員會昨天通過決議，我國對房屋自有率的調查結果，無法真實反映國內住宅自有現況，並有高估之嫌，要求參照國外對房屋自有率定義，由現行以「房子」為單位，修正為以「人」為單位，且於今年十二月二十六日起展開的人口及住宅普查，予以執行之。
主計處第三局局長蔡鴻坤說明，所謂以「人」為單位，應該是戶內成員所有房屋才算是自有住宅；以往調查自有住宅比率，只要房屋是經常居住戶內成員之一所有、或是戶內成員之一的直系親屬所有，就認定為自有住宅；未來戶內成員的直系親屬所有房屋，將不再認定為自有住宅。
舉例而言，張姓夫婦及兒女一家四口住在一起，但房屋登記在張先生的父親名下，以往張先生一家被認定為自有房屋者，以後張先生一家不再算是自有房屋者，改列入房屋為直系親屬所有。
蔡鴻坤表示，今年底展開的十年一次「人口及住宅普查」，以及每年一次的「家庭收支調查」，都會採用新的定義計算房屋自有率；其中，「九十九年家庭收支調查」報告將於明年八月公布，可以預見，明年公布的自有住宅比率將會明顯降低。
資料來源：自由時報 2010/11/12
- Oct 22 Fri 2010 14:44
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利空將盡 大台北創新高建案多達21個
央行為打擊炒房，於今年6月25日宣佈升息半碼，9月30日二度再升息半碼，住展雜誌即曾針對升息三個月來的台北市預售屋與新成屋行情作出統計。數據顯示，一季下來，台北市的房價從6月25日的每坪62.4萬元，下調至9月23日的60.6萬元，跌幅百分之2.88，顯示台北市的房價幾乎還是『不動如山』。
另根據台北市政府統計，9月台北市建物買賣移轉件數觸底反彈，達4,501件，較8月的3,850件成長了16.91%，其中，松山區月增率達54.3%，居各區之冠，其次為文山區月增34.9%，交易量的增加，顯示以大台北區為主的房市交易依舊熱絡不減。
住展雜誌針對台北縣市銷售中預售屋與新成屋做出最新統計，統計資料顯示，大台北區有新建案再創下區域新高價的的行政區多達21個，其中台北市有8個地區，台北縣有13個地區。
大台北區會不斷的有建案創下新高價，所代表的意義為，房價並沒有出現逆轉的走勢，否則這些建案不可能會開出高價出來，建商與代銷業者也不會於景氣轉差的情況下，漫天開出高價來砸自己的腳。
另根據台北市政府統計，9月台北市建物買賣移轉件數觸底反彈，達4,501件，較8月的3,850件成長了16.91%，其中，松山區月增率達54.3%，居各區之冠，其次為文山區月增34.9%，交易量的增加，顯示以大台北區為主的房市交易依舊熱絡不減。
住展雜誌針對台北縣市銷售中預售屋與新成屋做出最新統計，統計資料顯示，大台北區有新建案再創下區域新高價的的行政區多達21個，其中台北市有8個地區，台北縣有13個地區。
大台北區會不斷的有建案創下新高價，所代表的意義為，房價並沒有出現逆轉的走勢，否則這些建案不可能會開出高價出來，建商與代銷業者也不會於景氣轉差的情況下，漫天開出高價來砸自己的腳。
