宅女凱西(房地產市場)

只要把物件美化,利用一些創意,裝飾,整理,就能提高物件的價值,然後賣到好價錢
 
消除負面情緒的極端做法:1.關我什麼鳥事  2.我要為全世界工作
 
並不是好的產品賣得快,而是懂得行銷的產品比較好賣

1.別愛你所投資的房屋
 
2.房地產投資基本上是沒有風險的,只要時間夠久
 
3.風險有多大,報酬率就有多大

不動產的交易糾紛層出不窮，買賣雙方都擔心權益受損，專業房仲建議，可以採用「買賣價金信託履約保證」制度，藉由這種第三人信託管理的方式，同時保障買賣雙方的權益，讓購屋風險降到最低。

■ 依約究責 違約方需負賠償責任
　　「買賣價金信託履約保證」是一種不動產交易安全的機制，將買賣價金以信託方式管理，確保買賣雙方就買賣價金的往返安全無虞，並由建築經理公司負責流程審控與代書管理作業，並負擔價金保證之責任，可以有效防止一方的惡意或意外情勢所造成他方價金權益的損失，增進買賣過程的順利與安全。
　　東森房屋業務部李勳燦副總說，簽立買賣契約後，若發生可歸責賣方之因素而解除買賣契約時，可由建經公司將買方已給付之價金返還給買方；相反的，如果發生可歸責於買方的因素，以致於無法結清尾款、解除買賣契約，而且無法回復產權到賣方名下時，也由建經公司代替買方來負擔這些尚未給付之價金，以確保賣方權益。

中古屋的交屋，在屋買賣中稱為「現況交屋」，指的就是以房子當下的情況直接交易，不過中信房屋行銷企劃部副理江龍名提醒民眾，即使買賣雙方都已經確認過屋況是有瑕疵的，正式交屋時，還要注意詳實紀錄瑕疵細節，以免日後引發不必要的糾紛。
 
    ■漏水屋註明清楚 一但發現立刻反應    
    江龍名表示，漏水是現況交屋當中常見的問題，假設購買的房屋有２處漏水，雙方達成協議以現況交屋，買方最好還是要在契約書中註明漏水幾處？狀況如何？因為交屋後，若發現其他地方也漏水，就不能算是當初約定的現況，買方可以請求賣方負責。    
    住商不動產企研室主任徐佳馨表示，像是輻射屋或是海砂屋這類的瑕疵，肉眼無法立刻察覺，民眾若在入住後的五年內發現，得以向賣方申請賠償；而根據民法356條，買方發現瑕疵後，必須在半年內通知賣方，若是超過期限，就視為承認受理瑕疵。    

景氣不佳，民眾購買預售屋，建商倒閉、無法完工的風險上升，消基會統計，每年都有建商倒閉的申訴案件，今年景氣不佳，建商倒閉的申訴案件數，恐會增加，購屋人如何自保，專家建議，消費者一定要細問，透過四大履約保證、信託契約，保障自身權益。

消基會房屋委員會召集人林旺根說表示，民眾購屋時，最好先問業者，是否提供履約保證或信託管理。

永慶房屋代銷協理王財旺指出，購買預售屋時，建商提出的保證服務，分為履約保證及信託管理2種方式，履約保證分為完工履保、價金履保，而信託管理則分為產權信託、價金信託等。

他說，建商通常會把重要訊息轉載到買賣合約上，消費者應仔細詢問，保障自身權益。

王財旺說，建商出具的履保或信託契約，保障內容不一，以「價金履約保證」為例，建商財務困難倒閉，履保內容雖註明，會將消費者的價金全數返還，但有的會另立但書，須在2年內未完工，才會全數返還價金。

建商宣告倒閉時，如果完工期還有一段時間，銀行不會撥款給建商，但是，也不會返還價金給消費者。

至於近2年較盛行的信託管理中，「產權信託」類似完工履約保證，是指建商在興建前，就先將土地與建物信託給銀行或建築經理公司，讓銀行或建經公司以第三人的身分進行監管，並簽立續建合約，當建商發生財務危機，銀行或建經公司應找營造商續建。

消費者應注意，有些建商並未簽立續建合約，當建商倒閉時，銀行便成為土地所有權人，可決定處分土地或將案子交由另一家建商續建。

林旺根認為，只有「產權信託」是不夠的，必須同時進行「價金信託」，也就是在銀行或建經公司設立「專款專用」帳戶，才可確保消費者所付出的價金，專用在土地上或不被建商動用，而且和履約保證一樣，一直到買賣手續完成且交屋後，才將價金提撥給賣方，以保障消費者權益。
資料來源:中時電子報 97.11.24

增設停車位是建商主動在法定停車位以外自行增加之停車空間，無關是否要取得政府在建築法規上的獎勵措施，所以與獎勵停車位不同，是無須經過申請核准的（當然還是要通過相關的建築法規，且增設停車位要申請為獎勵停車位也是可以，只是就必須受限於獎勵停車位相關法規的設立要件）。
與獎勵停車位相同，因為增設停車位不是依法令規定所必須設立的，所以在登記上除了可以登記為大公或小公外，同樣也可以登記為獨立門牌號碼，可以有獨立權狀並單獨成為所有權買賣的標的而無須隨同主建物一併移轉。只是與獎勵停車位有相同的問題，就是必須視是否與法定停車位在同一樓層、在結構上或使用上是否與法定停車未有所區隔，且同樣必須取得「防空避難所在地」之證明。
同樣地，買受增設停車位的所有權人也必須負擔管理費，但與獎勵停車位相同並無法參加區分所有權人大會行使表決的權利。只是在使用上，因為增設停車位並非為了取得建築法令上的優惠措施而申請核准增設的，所以並不用像獎勵停位般須開放給公眾使用，只要在建築法規允許的範圍內，所有權人可以自行決定要作何用途。
目前常見的停車位形態有平面式跟機械式的，而不管是法定停車位、獎勵停車位還是增設停車位，都可以選擇使用要用平面式或是機械式，也可以兩者同時並存，所以停車位究屬平面是或是機械式，跟他是法定停車位、獎勵停車位還是增設停車位是沒有關係的。
而標準的停車位大小建築法令也做出規定，在平面式停車位方面，小型車停車位長為6公尺、寬為2.5公尺（換算後約4.54坪），大型車停車位長則為12公尺、寬為4公尺（換算後約14.52坪），不過位於地下室的停車位，須有半數的停車位每個停車位長寬各減掉25公分；而在機械式停車位方面，包含機械設備本身，長為5.5公尺、寬為2.2公尺、淨高則為1.8公尺（換算後面積約3.66坪）。
基於三種停車位法律上地位的不同，所以消費者在買賣停車位時須注意幾項重點，了解自己權利情形才能避免日後糾紛產生：
1、停車位用途及種類（純停車空間或兼作防空避難設備；法定停車位、獎勵停車位或增設停車位）。
2、停車位產權登記情形（有無獨立權狀，究屬大公、小公還是主建物）。
3、使用權利範圍（有無所有權及使用權，抑或僅是分管契約）。
4、停車位規格及大小（平面式、機械式；有無符合標準大小）。
參考法條：建築技術規則建築設計施工篇第60條
資料來源:奇摩電子報  96/09/07

所謂獎勵停車位， 是指政府在建築物之樓層數、高度、樓地板面積之核計標準或其他限制事項上做出比較寬鬆的限制或獎勵措施，鼓勵建商多釋出建物空間提供公眾使用，解決公共停車位空間不足的問題，建商為了能取得政府上述獎勵措施因此所增設之停車空間，須經過申請核准。
獎勵停車位除了跟法定停車位一樣可以登記為大公或小公外，由於他已經超出了法令規定所要求釋出的停車空間，非一定要設立，所以也可以成為獨立的建物而成為買賣的標的。而究竟該作為公共設施或是可以作為獨立建物登記，一般認為應視是否與法定停車位位於同一樓層、與法定停車位間是否在構造上或是使用上可以區隔、以及有無取得「防空避難所在地」之證明而定。如果非同一樓層、在構造上或使用上與法定停車位可以區隔且已取得防空避難所在地的證明，則該停車位就可以作為獨立建物而成為買賣標的。
而既然可以作為獨立建物成為買賣標的，當然就可以有獨立的門牌號碼，而移轉也不須一定須有主建物一併移轉，因為該停車位已經不屬於公共空間，它本身就是屬於主建物的一種。
雖然獎勵停車位有諸多獨立的權利，但相對地也必須負擔公共管理費，因為畢竟該停車位是附屬在主要建物空間之下，同樣須承擔公共空間的維修等相關費用。
比較有爭議的是，既然獎勵停車位可以有獨立產權，也必須負擔管理費，那是否可以成為區分所有權人而參加區分所有權人會議去主張各種一般住戶所應有的權利？一般認為，由於獎勵停車位是以提供給「公眾」使用才能享有建築法規上的獎勵措施，而且主要是以停車為空間，使用上非真正與公寓大廈的權益息息相關，所以並不像其他區分所有權人般可以參加區分所有權人大會並行使表決的權利。
只是何謂供「公眾」使用在解釋上容有空間，既然可以作為獨立產權而賣給非區分所有權人，買受人買受後不就同樣地也成為區分所有權人，而該空間之使用就成為非開放給公眾使用，是否仍屬於獎勵停車位？對此，主管機關曾做出解釋，認為雖由特定人買受，但該買受之特定所有權人仍屬於公眾，所有權人仍能自行使用或出租而非必定要開放給不特定第三人來共同使用。
只是因為獎勵停車位常造成建商偷取容積率的手段，也容易引發產權糾紛，所以在核准上已漸漸趨於嚴格。
參考法條：建築技術規則第59條之2、台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點、台北市建 　築物增設室內公用停車空間鼓勵要點、高雄市鼓勵建築物增設停車空間實施要點
資料來源:奇摩電子報 96/9/07

現代社會中汽車已成為家家戶戶所必備的代步工具，幾乎與房子一樣成為每個人成年後存錢想買的標準配備。
沒有車就像沒有腳一樣，不僅活動範圍受限，車子的好壞也成了事業成就的比較內容之一。不過雖然汽車帶給人相當大的便利，但也造成許多如污染、噪音、事故等的社會問題，而最令每個人頭疼又無奈的問題就是停車位不足，尤其在都會地區，停車問題幾乎成了每個人的夢魘。
所以很多人買公寓大樓，停車位的問題成了重要考量因素之一，不僅在價錢上佔了房屋總價很大的比例，不同種類停車位的買賣也常造成不同類型的糾紛，所以法律針對各種類的停車位的性質、登記、移轉等問題制定了許多不同規範。
所以很多人買公寓大樓，停車位的問題成了重要考量因素之一，不僅在價錢上佔了房屋總價很大的比例，不同種類停車位的買賣也常造成不同類型的糾紛，所以法律針對各種類的停車位的性質、登記、移轉等問題制定了許多不同規範。
兼作法定防空避難設備之法定停車空間，於戰時必須騰空作為全體區分所有權人及附近居民緊急防空避難之用，不得再主張所有權的妨礙除去請求權；而單純作為停車位使用之法定停車空間，則不論何時都能依照一般共有物所有權的態樣去行使、主張權利。
法定停車位的產權同樣須依照土地登記規則辦理所有權登記，只是因為法停車位是依照建築法規所設立之建物的一定比例空間，本質上屬於區分所有建築物的公共設施，所以並沒有獨立的權狀，而是附屬在區分所有建物的所有權狀中，且在所有權狀中只能看到「共同使用部份建物」的持分比例，並沒有明確標示出其所有人、面積為何，所以從權狀上也看不出來有無停車位。至於一般公寓大樓停車位會有所謂的位置、標號等明確畫出停車位大小位置的措施，並非就表示該可與其他停車位區隔開來的那一小方格是屬於區分所有權人單獨所有，編號只是約定某特定區域由某特定人單獨使用的便宜措施而已，該停車位的產權原則上還是屬於共有。
而由於公共設施有所謂大公、小公之分，所以同樣地法定停車位也有屬於全體區分所有權人所共有或由部份區分所有權人所共有之別。而依照法令規定，區分所有建物之共有部份不能與區分所有建物的專有部份分開來買賣或賣給非區分所有權人，只能隨同區分所有主建物一併移轉。所以民間有許多的單獨購買公寓大廈停車位者，如果賣到的是法定停車位，由於無法完成產權移轉，屬於無效的買賣，所以日後若有買受主建物的人跳出來主張停車位的所有權，先買者是無法用買賣契約對抗後買者的，而且因為停車位已經有所有權登記，也無法主張時效取得，後買者是可以隨時提出訴訟的，所以這種類型的停車位買賣是最沒有保障的，消費者買之前一定要看該停車位是否有獨立權狀。
參考法條：建築法第102條之1、土地登記規則第72條、公寓大廈管理條例第4條第2項
資料來源:奇摩電子報

年輕一點的消費者可能會對房地產市場中的「928檔期」感到困惑，到底什麼是「928檔期」？為什麼要選在「928」這一天做為宣傳重點？「928檔期」與上半年的「329檔期」有什麼異同？

一連串的問號，說穿了其實很簡單。房地產所謂的檔期，就像百貨公司琳瑯滿目的「○○週」、「○○祭」一樣，都是一種行銷上的宣傳與策略，目的都是為了要讓房子更好賣。

「928檔期」其實與我國過去的工商休假制度有不可分割的關係

這些房地產賣方、尤其是預售屋、新成屋的推案業者，為了要營造出一股「榮景可期」氣勢，於是透過媒體廣告的鋪灑，以及房地產記者在報導上的推波助瀾，一起創造了偉大的宣傳效果，這好比其實一年四季都可以買電腦，消費者卻偏偏喜歡選在資訊展的時候砸錢買電腦，廠商與媒體在行銷與報導上功不可沒！

但是，為什麼選在「928」這一天做為引爆點呢？這其實與我國過去的工商休假制度有不可分割的關係。在過去，週休二日制度尚未全面實施時，國人休假只有星期天與其他國定假日，民眾要享受到難得的連續假期，上半年通常就只有二月的農曆春節、329青年節、四月初的清明節；下半年的928教師節、十月慶典，以及十二月的聖誕假期等。

「928檔期」在業者心目中肩負房市景氣承先啟後的重責大任

從房地產銷售實務來看，928教師節假期已過了暑假（出國旅遊）與農曆七月（國人購屋禁忌）的時刻，同時也為十月慶典假期揭開序幕，第二、三季延宕的買氣可望在928後出籠，業者希望透過「928檔期」話題引爆第四季與隔年農曆春節前的買氣，因此「928檔期」在業者心目中肩負房市景氣承先啟後的重責大任（但對消費者來說，差別並不大）。

順便說一下「329檔期」，這是業者為了吸引沒有在二月農曆春節前購屋置產的消費者，所哄抬的另一個「檔期」話題。也就是說，沒有在過年前買房子的民眾可能從329起陸續購屋，業者因此將329視為引爆第二季買氣的重頭戲。而從銷售實務來看，第二季的329與第四季928的確是房是旺季，到底是誰成就了銷售奇蹟？恐怕買賣雙方都有一份「功勞」。（待續）

到底是誰成就了銷售奇蹟？恐怕買賣雙方都有一份「功勞」

買屋要快出價要準

如果你要買的是預售屋或新成屋，你一定要事先打聽週遭行情，查閱各大房仲業者的網站，了解一下週遭的中古屋行情，再來就是翻閱房地產專業雜誌，從裡面獲得行情資訊。