宅女凱西(房地產市場)

房價高，各界都在憂心泡沫化的問題，從各種研究數據似乎都顯示，民國百年房價泡沫化的機率不小，這些研究從薪資成長、投資客比例、房貸逾餘比重等等，推斷實際自用的住宅需求並不高，反倒是投資性或是投機型的買盤逐漸擴張，形成泡沫化風險。

台灣經濟研究院，以投資客占不動產市場交易比率，與房貸餘額占國內生產毛額（GDP）的比重兩項指標評估來說，房市有泡沫化的疑慮。台經院表示，投資客比率是衡量不動產市場是否有泡沫危機的指標之一，超過2成就是泡沫化，目前國內不動產市場的投資客比率將近2成。

另一項指標是房貸餘額在國內生產毛額（GDP）的比重。劉佩真表示，一般認為超過40%就是泡沫化，目前台灣房貸餘額在GDP的比重已超過4成。

劉佩真說，行政院主計處預測明年經濟成長率達4.51%，資金效應也會持續，加上新台幣升值，導致高資產人士將資金轉進高報酬率的商業辦公大樓或豪宅等不動產投資，因此房市短期內會有支撐，但是長期來看，還是難脫風險之虞。

這些研究背後都有數據支撐，其論點確實不容懷疑，但若是套用到實務面，可能必須考慮的因素，就變得多變而複雜。無論薪資面、投資客比例，還是房貸餘額計算，大都是以過去經驗性資料為依據，過去的經驗值，現在還能適合套用的有幾多，似乎應該從新的角度再來檢驗一番。

根據住展企研室的觀察，台灣已經愈來愈不同，相信深在其中的你我，都能深刻的感受到，交通變方便了，有高鐵及捷運，載著你全台灣走透透；市容變美麗了，景點及夜市都過巧裝，國外回來的朋友，驚艷於台北這幾年的變化，再加一個花博，真的是「美麗台北」。更重要的不同是：陸客變多了！

是的，這才是讓台灣多了許多想像空間的真正原因吧！房價在想像、觀光業在想像、燙金店面的屋主也在想像；甚至，許多市井小民野是忍不住在想，台灣經濟變好，我才有機會加薪，而經濟變好的重要變因之一，就是與大陸的貿易往來，以及陸客觀光客來台後，所創造的經濟效益。然而，面對這新的改變，似乎都無法用過去的經驗值來衡量。

如果沒有陸客這項因素為前提，來看台灣的經濟市場，上述的研究單位的研究數據，其可信度及精準度勢必會更高；但是，陸客及陸企這個因素投進來之後，任誰也無法預估，未來三至五年後的台灣，會變成何等模樣，畢竟台灣太小、大陸太大。

規模差異化的落差，似乎讓台灣充滿無限可能，陸客直接買台灣的房地產期待，恐怕也不宜太高，台灣房地產市場不大，還是需要設下一些門檻，以免精華地段都被陸客或外資買走了，這樣也是不大好；但是可以確定的是，如果因為兩岸互動而帶動台灣經濟，經濟變好了，民眾的購買力自然提升，也唯有如此，才能消弭房市泡沫化的疑慮。

資料來源:住展雜誌  2010.11.26