透視房地產：一個建案的誕生(3) @ 宅女凱西(房地產市場)

在房地產市場裡，建設公司扮演的角色有如加工廠一般，他們取得土地（原料）後，透過加工程序，變成房屋（產品），再賣給一般民眾。

通常，建商在取得土地後，甚至在快要取得土地之前，會提早進行所謂的產品規劃，這時這些建商老闆們會需要一些專家的協助，這些專家負責提供專業見解給建商老闆。

建商老闆最想知道的是，往往是這塊土地最適合蓋甚麼樣的產品？這並不是說他們關心哪種產品最適合消費者，反而大多是指哪種產品可為他們創造最大獲利。當決定要蓋哪種產品後，一個建案的胚胎，基本上已經形成了。

當決定要蓋哪種產品後，一個建案的胚胎，基本上已經形成了

負責規劃的是：代銷業者

在房地產推案實務上，多數建商通常並不習慣直接面對消費者，只有少數建商會成立自己的業務團隊來負責銷售工作，多數建商喜歡找一家代銷業者幫他們賣房子，這樣做的好處是，除了讓代銷業者貢獻他們的專業意見外，建商也可以將相關的人事成本降到最低。

北台灣知名的代銷業者，包括海悅廣告、新聯陽實業、甲山林廣告、新高創廣告、翰昌廣告等，這些代銷業者手中同時都有十幾個、甚至二十幾個建案在銷售當中，有點類似傳統產業的大型經銷商一般，遠雄集團則是成立自己的遠雄房屋來銷售自家產品，就像是直營店一般。

多數建商喜歡找一家代銷業者幫他們賣房子

代銷業者在建案裡有著奇妙的觸媒功能，根據代銷業者的推案經驗與人脈的豐沛與否，他們可扮演建商老闆的軍師或是最前線的班長角色。

建商老闆在決定要買一塊地之前，通常會找信得過的代銷業者一起去看地，這時就是代銷業者一展身手的良機，他們會根據土地的容積、商圈的特性、周遭以往的推案行情，以及種種情報，對建商老闆提出建言，並建議要蓋哪種形式的產品。