宅女凱西(房地產市場)

財政部政務次長張盛和昨天指出，對預售屋買賣案，不會課徵奢侈稅，主因是若賣掉還沒過戶的預售屋，是出售「權利」而非房地產，因此屬財產交易所得，要按交易獲利的實價（市價）課徵所得稅。也就是說，列入當年度財產交易所得，綜合所得稅最高稅率四○％，總課稅金額可能比奢侈稅還高。

　財政部今天上午舉行首場奢侈稅座談會，聽取工商團體與學者看法，明日召集各稽徵機關座談，財政部官員說，預計三月十日（下周四）將奢侈稅草案報行政院核定，三月底前送交立法院審議。若一切順利，最快七月奢侈稅就可以正式上路實施。

　對法拍屋買賣、繼承土地買賣與信託不動產買賣等是否課奢侈稅，張盛和說，主要視其是否炒作行為而定。例如，房子被法拍不用課徵奢侈稅，但短期買賣法拍屋就要課徵奢侈稅。

為防堵財團養地，行政院擬復徵空地稅；但房地產業者指出，建商算盤可打得精，創意養空地的招數，多得很。


有建商無償提供土地給藝文團體使用，建立形象；有的先經營停車場、餐廳、或旅館，待商圈成熟後再打算。有的則與北市府結合，進行空地綠美化，變成花園、菜園供民眾使用，以賺取容積獎勵。

許多中低樓層老舊公寓沒設電梯，不敷老齡化社會需求。北市府都市更新處處長林崇傑透露，正簽報讓七樓以下舊公寓增設電梯可單獨成案申請補助，不但免建蔽率限制，住戶同意門檻也較低，核定後預計三月開始受理申請。

內政部日前已修正並放寬「建築技術規則」，讓五層以下建築物增設電梯可不計入建築面積。


林崇傑表示，北市有不少六、七層公寓大樓，受限法規無法增設電梯，市府已研議解套方案，可望循都更整建維護途徑突破建蔽率限制，便於七樓以下老舊合法私有建物順利增設電梯。

不少民眾對國稅及地方稅分不清楚，相關的義務及權利也不瞭解，基隆市稅務局指出，他們負責基隆市地價稅、房屋稅及使用牌照稅等地方稅之徵收，且為維護納稅人權益，每年舉辦很多稅務宣導及租稅教育活動，提醒納稅人注意自身權益。


基隆市稅務局說明指出，地價稅：按年計徵，納稅義務基準日為八月三十一日，其稅率分為一般稅率和特別稅率，一般稅率採分級累進稅率；特別稅率則依用途及規定面積採單一稅率，適用特別稅率要在當年九月二十二日前提出申請，過了就要從次年才適用，適用自用住宅優惠稅率基本要件是要在該址設立戶籍且無出租及營業，如將戶籍遷出時，至少須保留土地所有權人或其配偶、直系親屬任一人在戶籍內，才能繼續享有自用住宅優惠稅率。

土地公告現值調升，售屋民眾能省則省，專家建議以下4大要項，更能精準掌握土增稅的節稅撇步。


一、市郊的新興重劃區，土地公告現值較周邊同條件的大樓貴：永慶房屋契約部經理王乃佳指出，多數人認為市中心高價地段的土地公告現值較高，但因土地公告現值是相關單位每年依該區域的發展而定，因此新興重劃區如北市大直重劃區、板橋新板特區等，區域規劃完善、前景可期，土地公告現值多半會比周邊同條件、同屋齡的電梯大樓貴。

冠德建設近年積極佈局新北市，尤以三重、新莊為深耕重點，昨公告砸下6.7-7.3億元買下三重558坪土地，並加強整合周邊土地，至600-700坪再行推案，預計最快明年第3季可推案，總案量約23億元。


甫買下的三重土地，位於三重重新路2段、大同北路附近，地處捷運台北橋站、菜寮站間，且近三重運動公園，是位置相當不錯的土地，地目屬住商混合區，容積率393%，未來應可移入容積，以購入總額6.7-7.3億元換算，每坪土地單價約120-130萬元，因周邊仍有少部分道路、公共設施用地洽談中，因此，明確的購入總額未定。

房價高，各界都在憂心泡沫化的問題，從各種研究數據似乎都顯示，民國百年房價泡沫化的機率不小，這些研究從薪資成長、投資客比例、房貸逾餘比重等等，推斷實際自用的住宅需求並不高，反倒是投資性或是投機型的買盤逐漸擴張，形成泡沫化風險。

台灣經濟研究院，以投資客占不動產市場交易比率，與房貸餘額占國內生產毛額（GDP）的比重兩項指標評估來說，房市有泡沫化的疑慮。台經院表示，投資客比率是衡量不動產市場是否有泡沫危機的指標之一，超過2成就是泡沫化，目前國內不動產市場的投資客比率將近2成。

另一項指標是房貸餘額在國內生產毛額（GDP）的比重。劉佩真表示，一般認為超過40%就是泡沫化，目前台灣房貸餘額在GDP的比重已超過4成。

新北市市長朱立倫選前提出的政見，以「三環三線」交通建設為主軸，「三環三線」路線遍布新北市，大幅縮短城鄉距離，業者樂觀看好新建設所吸引的購屋潮。


北二都密集相連的生活圈，因為交通問題引發房價差異性，業者期待三環三線的串連，改善這項房價差異。

近來有不少買賣台北市豪宅預售屋的高資產戶，接到台北市國稅局的補稅單，首波針對買賣價格5000萬元以上，這些高資產客戶去抗議，國稅局官員的回應是：「這波查5000萬元以上，接下來就是查1,000萬到5,000萬元的案子，誰也逃不掉！」

　前全國會計師公會理事長、勤實佳集團董事長林敏弘表示，近期的確有不少客戶來尋求協助，估計台北市首波應至少有200位以上高資產戶接到補稅單，且這些稅非繳不可，過去5年曾買賣過預售屋，又沒有申報所得者，現在都「挫勒等」，有些人早就把賺的錢再投入其他案子，資金調度上恐面臨困難。

　熟悉相關稅法的人士估計，若200位都是買賣過5000萬元以上房屋的房市大咖，若報酬率10％到20％，國稅局光這200人就能收到6億到10億元的稅金，對稅收助益大。

最快年底完成修法 明年上路

為了杜絕有心人士炒作農地和農舍 ，農委會研議修正農業發展條例子法，將嚴格限制一般農地買賣方式。新法將規範農民購買農地兩年後，才可興建農舍；且農舍興建五年後始可買賣，以杜絕建商濫用農地大建豪宅銷售。預計最快年底完成修法，明年上路。

農委會水土保持局局長黃明躍表示，民國89年農業發展條例修正後，幾乎等於敞開大門，農地可自由買賣，買賣也沒有資格限制，導致任何人都可買賣農地，因此造成目前鄉間大型、豪華農舍林立，有的拿來當民宿、有的當KTV，或者經營餐廳營業，甚至農地變成大型豪宅建地，變相使用。

大陸房價高漲，市井百姓視買房為人生最重要大事，但買房陷阱甚多，有匿名的售屋小姐在網上公布各項欺騙手法，讓人大開眼界，也獲得網友們的熱情吹捧，將這帖子稱為「售樓小姐的真心話」。

◎購房所付的保險費其實是可以打85折的，不要在售樓處買保單，外面的保險公司都可以為你打折。

◎開盤絕對沒有好房子，好的房子全部被保留，然後每個月推出幾套，但單價升得很快，要麼就是你有關係，我們才給你好的房子。

未來幾年，慎防「ECFA」啟動後，台灣房價先盛後衰

台灣房地產自2003年SARS以來歷經七年的景氣回升，大台北地區房價節節高漲，從技術循環面而言，確實已經面臨高檔轉折的風險期。2008年上半年政黨輪替，市場一片樂觀聲中，房市一路飆漲，然而2008年下半年因為世界金融海嘯的影響，斬斷了當時房價即將衝出的危機，這個全球性的經濟風暴，對房地產而言，形成經濟基本面的不利因素，加上技術循環面處於高檔的不利位置，產學界一致認為房價正式面臨反轉下修階段，並異口同聲預測房地產即將結束七年的景氣榮景。未料，事隔不到三季，全球金融危機解除，亞洲地區率先各區經濟景氣回升，基本面的利多振奮，再加上政府對陸資來台購置不動產辦法的修正放寬，以及兩岸ECFA預期樂觀的心理效應，讓全台不動產市場在基本面與消息面利多的激勵下齊步翻揚，這一波將近一年半的反彈也特別強勁，台北市房價足足上揚30%，台北縣則上揚28%，連台中市也齊步上揚29%，逼得央行祭出『針對性的打擊炒房』政策，這個政策的確讓幾乎要脫韁的大台北房市暫時得以收斂，房價也在短線縮手的狀態下陷入短期盤整。

大台北房價在短期內盤整後將看回不回，很快的會在第四季市場就恢復信心，台灣房地產真正的泡沫與反轉危機，應該會出現在ECFA正式啟動後的二到三年

希臘神話中有一則故事：『潘朵拉的盒子』，大約是說潘朵拉戰勝不了好奇心，終究打開了宙斯囑咐，千萬不可打開的盒子，於是原本放在裡頭的疾病、罪惡、飢荒等不幸事物全跑了出來。西方文化以此引喻一些人們不願面對、寧可忽略不視的事情。而以房地產來說，除『實價課稅』外，還有一項，也一直被藏在房地產(業界)『潘朵拉盒子』裡面，那就是『人口結構變遷』。

根據筆者側面了解，某些業界人士，私底下確實在關注人口結構變化的問題，也有人開始做若干因應，但在公開場合，卻鮮少有人願意談及此事，媒體相關討論也多半點到為止，但是不談論，不代表趨勢就此停止。根據昨日經建會發布最新推計，按照目前相關趨勢，民國112年台灣人口將正式邁入負成長階段，比原先預定的提早四年發生。

更可怕的是，因為人口老化加上生育率持續下探，目前約三比一的撫養比，到117年會變成不到二比一，123年更會突破60%，等於每五個工作人口得養三個非工作人口(超過65歲老人及15歲以下兒童)，工作人口負擔幾乎是目前的近兩倍。

期間：2010/8/2 ~2015/8/1
申請條件：
1.住宅區、商業區或特定專用區(允許住宅使用)
2.完整街廓或面積2000平方公尺(605坪)以上
3.基地內4、5層樓的樓地板面積或戶數達1/3以上
4.不能影響鄰地無法更新

有人說：「買房子就像是交女朋友一樣！」這句話一點都沒錯。談戀愛，並不一定會結婚，可是有一些人卻常常會在尋找男女朋友的時候，就已經是以結婚的前提為考量，去選擇交往的對象。而幾乎大多數的人在買房子的時候，也都是如同前述狀況一樣，直接就在尋找適婚對象，打從一開始就設定好「一定要找到一間能夠與我一輩子相伴的房子」。

■　找房子 如找完美情人

　　為了挑選一間屬於自己心目中最完美的房子，因此於看屋考慮的層面非得要巨細靡遺不可，不管是地點座落、坪數大小、預算高低、內部隔局、交通環境，甚至是風水、方位、座向……等等，只要是有哪一個條件出現了任何一點點的疑慮或問題，就直接「謝謝，再連絡了！」談戀愛若以這樣的標準，想找對象就不容易了，更何況是要找房子，又更加困難了。