宅女凱西(房地產市場)

去年年底研考會遵照吳院長指示調查十大民怨，經過幾天的網路票選，都會區房價過高被名列民怨之首，引起行政院高度重視，今年過年後吳院長指示經建會就『健全房屋市場』限期研擬方案因應，經建會立刻在三月十七、十八日兩日邀集產官學召開檢討會報，並火速於三月二十四日與四月八日分別向行政院長與總統提出簡報，內容分為『因地因人制宜』、『溫和有效』、『健全穩定』、『社會公平』等四大項，並提出二十多項處理原則與具體措施，全部限定在一年內完成，其中不乏相關業者認為缺乏配套措施的計畫，也限定在半年內執行完畢。


庶民經濟治國，真的只有都會房價過高的問題嗎？『打擊炒房』非『打房』，『抑制房價』非『打擊房價』

國內房市經歷多年的多頭，這回因為央行升息與祭出選擇性信用管制，過熱的房市終於略微降溫，台灣不動產交易中心總經理李同榮建議，假若自住型的首購族存妥自備款，不必一等再等、望屋興嘆，只要遵循購屋五大原則，就能趁這波房價盤整的難得時機，買到合理價位的保值好宅。

■　21年前泡沫化 如今單價近百萬

　　無殼族有兩個共通點，首先是望屋興嘆，總是一再抱怨低所得追不上高房價；接著是一再觀望，總期盼能等到房價最低點再進場。台灣不動產交易中心總經理李同榮舉例，即使民國78年房市泡沫化，不少人在台北市精華區購買單價35~40萬的高級華廈，短短一年半房價下修近三成，慘遭套牢，但若能長期持有20年，目前房價逼近百萬行情，可見房價會短期下修，但長期一定超越原始價格。

房屋漏水了，到底是原屋主、房仲介業者或水電師父的責任呢？應該是許多不幸買到漏水屋的屋主心聲，亦是相當常見的民事糾紛。房仲專家表示，依據公寓大廈管理條例第十二條規定：「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」

■ 公共管線漏水修繕均攤 自家管線自己負擔

　　簡單地說，居家管線屬共同壁公共管線的部分，如因老舊或非人為因素所造成的漏水，應由該上下樓層相關的區分所有權人均攤修繕費用。若是出租時，原則上應由出租人負擔修繕費用，租賃契約另有約定者除外；如為自有管線漏水，原則上應由該漏水管線的區分所有權人負修繕責任。

很難想像，一八九六年，台北城內新起街(今長沙街一帶)，一坪土地才十錢；一百多年後，國有財產局今年一月底標售台北市精華區羅斯福路三段土地，每坪以七一九萬元天價標脫。百年來，土地價格相差了千萬倍，實在驚人。

    　六十盒牛奶糖 換精華區一坪

    　一九一五年，大稻埕有家餐廳「春風得意樓」，老闆要賣二筆土地，位於現今中山捷運站南邊、林森北路和南京東路一帶，共七千坪。作家陳柔縉說，「當時一坪才賣三元，大約六十盒牛奶糖就可以換到台北精華區的一坪土地。」

    　日治時代，板橋林家為台灣最大地主，林家土地從桃園到宜蘭大約五千多甲。著名的板橋林家花園，是林維源參觀清末大臣盛宣懷在蘇州的「留園」之後所建。前總統蔣介石葬在桃園慈湖，那一大片土地就是林家後代、華南金董事長林明成捐的。

過去不乏民眾繳交一筆金額購買預售屋後，卻面臨建商倒閉，求償無門的情況。行政院消費者保謢委員會研議新規定，將強制建商提供消費者履約保證機制，最快明年2月上路。

消保會已通過預售屋買賣契約書範本暨其應記載事項部分條文修正。將由內政部公告後八個月後公告施行，預計明年2月後，所有預售屋都要強制執行履約保證，以確保消費者購屋權益。

消保會昨天召開「預售屋強制履約保證機制有譜了」記者會。消保會表示，此案通過後，與現況最大不同是計有「四加一」種履約保證方式，可擇一使用。

北市府近年頻推都市計劃案，除北投士林科學園區、奇岩新社區、社子島3大案以外，文山區也有2重點計劃案。佔地8.1萬坪的文山區老泉里細部計劃終於在近日出爐，從本月19日起公開展覽30天，全區規劃重點是休閒產業專用區、住宅區，最快2017年完成重劃。
老泉里都市計劃案規劃2.5萬坪為休閒產業專用區、7千坪住宅區，還有公園、公共設施及學校用地等，重劃完成後可容納約1800名居住人口。北市府都市發展局都市規劃科劉炯庭說，細部計劃案公開展覽後，下一步送請都委會審議，順利的話最快2017年完成。北市府另一個位於文山區木柵路五段的都市計劃案，近期也將提細部計劃進入公開展覽程序。


附近有裕隆城
北市文山區老泉里計劃案的基地範圍從景美溪南側，延伸往東至政治大學後門、西到一壽橋旁，南至東山高中校地，現在只有老泉街、老泉街26巷2條道路開通，其餘範圍都是樹林。

520馬總統就任二週年前夕，以大台北地區為主的許多指標建案，大舉出籠面市，在馬英九發表ECFA重要演說後，房市以利多來看待新政府的施政，於是在520前後，房市沿續329檔的火紅推案，520檔期的短短一個月內，房市再度異軍突起，驚爆出1,586億元、超過1,500億元的大量。

住展雜誌發佈「520檔」的推案狀況，從5月15日至6月15日的520檔期，總推案量高達1,586億元，雖然有些建案是329檔延後推案者，惟扣除這些延後推案的案量，北台灣520檔的推案量仍有1,300多億元的高水準。

從附表，520檔指標個案一覽表中可看出，超過10億元以上的指標個案達45個，總推案量為1,220億元，以1,220億元加乘三成(10億元以下的推案推估總數)，得到1,586億元的推案量。

百年老店的台鐵，在今明兩年內將開發6個火車站區，總計29.17公頃土地，土地價值將近160億元，除嘉義案不參予該地區都更計畫外，其餘全以都市更新案進行開發，期待藉此擺脫長期營運虧損的窘狀。

台鐵局長范植谷表示，台鐵營運基金，截至98年累計虧損高達1,972億元，近年更虧損逾百億元，為此進行營運改善計畫，除了基本的開源節流之外，最重要的就是資產的活化，該局已經將6個火車站區，可以進行開發的土地，陸續申請都市計劃更新，最快會在4~5月間進行招商。

台鐵目前將推出的站區都更案，包括：（1）宜蘭火車站的蘭城之星都更案，土地2.38公頃，公告現值價值5.4億元，預計4月底前公告招商營建業者，共同開發該筆資產。

北市大直已是水岸豪宅代名詞，北縣府積極複製大直成功經驗！中和新店溪畔、華中橋西側原是頹圮的鐵皮工廠，今年6月將完成配地、道路重劃，住宅用地廣達3萬8084坪，最快明年將現水岸住宅。這也是全台第1個BT（Build ,Transfer即民間出資興建後再移轉給政府）案，得標者遠雄集團宣稱將打造成北縣水岸住宅示範區。


住宅示範
北市新興豪宅聚落中，大直重劃區具水岸、百貨等休閒娛樂機能、又緊鄰內湖科技園區，氣勢不亞於信義計劃區。北縣府近年也積極開發水岸住宅，3年前拍板敲定中和新店溪畔的華中橋BT案，遠雄集團投資約58億元開發金，拿下全台首個BT案，負責開發佔地逾5.8萬坪基地，縣府可省下工程建造金，並分回1.8萬坪公共設施用地；剩下3.8萬坪住宅用地由664位土地所有權人選擇是否配地後，其餘才歸遠雄所有。

財政部昨天發布解釋令，「一生一屋」，可以適用「先購後售」案件，但必須在1年內出售舊屋才能符合資格，其土地增值稅才能適用自用住宅用地優惠稅率。

　財政部表示，土地所有權人先購買自用住宅用地後，自完成移轉登記之日起1年內，出售原有自用住宅用地者，符合土地稅法第34條第5項第2款的「一生一屋」之規定。

　財政部並規定，同法條所稱，「出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋」，財政部表示，此部分應包括土地所有權人與其配偶及未成年子女「信託移轉」的房屋。

在我國關於「典當質押」的概念，民間相當普遍。不過，民法物權編的用益物權，在今年2月3日經立法院修正立法並公布後，典權有嶄新的第二春風貌。司法院副院長謝在全說，典權是我國民法規定的物權中，唯一我國固有制度，也是全世界中我國自創的制度，修正後典權新制名為「擔保型用益物權」。

　法務部法律事務司科長郭宏榮解釋「擔保型用益物權」時，他舉例說明說，台商周董要到國外投資，因缺乏資金，如果以變賣祖產的方式，籌集資金，擔心外界知悉後，譏諷為「敗家之舉」，有數典忘祖之疑。

　此時周董可以利用「擔保型用益物權」的概念，即典權新制的作法，將他在台灣暫時閒置不用的不動產出典給第3人使用再加以收益，就可以取得較多的週轉資金。

今年有意買預售屋的人要特別注意！5月起，內政部規定預售屋定型化契約新版上市。因此5月前進場房市，不管自住或投資，最好先到內政部官網下載新版合約，互相比對，確保自身權益。


5月開始 新版契約上市

容積獎勵問題再度引起話題。台北縣政府日前檢討北縣20個地區的土地管制問題，前天通過，今天公告即實施，影響最大的是建蔽率減少10%，然而若採綠建築設計或採創意景觀設計則可獲得容積獎勵各10%。


間接可降低房價
展悅開發總經理許德慧表示，以維持都市整體美觀的角度來看，政府立意良好，但該項政策仍會影響土地與開發成本，對改善房市問題則有限。
北縣府城鄉發展局代局長張邦熙表示，北縣府為了提升市容美觀、達到節能減碳綠化，提出降低建蔽率概念，希望增加都市的綠化程度以及保水性，另外，以前捷運站500公尺內的建物容積獎勵達1倍，公告後將改為300公尺內獎勵1倍，300~500公尺則獎勵0.8倍，容積獎勵不再如以前容易取得。

一、買方下斡旋金，權利義務寫清楚
不動產經紀人員在銷售帶看時，有人以：「斡旋金單沒有什麼特別的作用，只是回去跟主管交差用」，「先簽沒關係，如果家人反對可以撤銷」、、、等話術令買方卸下防備而簽立斡旋金單，然買方一但真的反悔，而屋主又已同意該價格出售時，爭議就容易產生，甚至是經紀人員已口頭承諾買方：如果家人看不滿意可以反悔，並接獲買方口頭通知其家人不滿意無法購買在先，卻又違背口頭承諾，搶先在書面上與賣方做成交確認，再辯稱沒接獲買方電話，以致買方在書面證據上居於劣勢，最後以沒收斡旋金收場，因此買方與仲介公司交易時，關於重要約定條件，一定要要求記載於相關書面契約，以免口說無憑，各說各話。

二、是否有漏水、壁癌情事，賣方應誠信告知，買方應確實檢視屋況
漏水、壁癌問題為中古屋買賣過程中常常發現也極為困擾的問題，但是卻往往因為賣方或不動產仲介經紀人員刻意隱瞞，徒增困擾，關於賣方刻意隱瞞物之瑕疵，法律上雖有規定賣方之瑕疵擔保責任，但買方如能事先預防更可充分保障權益，事半功倍，故買方看屋時，最好能以肉眼確實檢視房屋狀況，並要求仲介公司提供不動產說明書，供買方詳細閱覽屋況記載，如果房屋經過重新粉刷，更應特別注意，以免賣方只是將原本肉眼可見之漏水、壁癌瑕疵予以表面上之粉飾，未做根本之處理，交屋後買方才發現漏水、有壁癌，那就後悔莫及，所以，最好還是能透過信譽可靠房屋公司充分揭露交易重要資訊，提供不動產說明書閱覽，如買方事先得知房屋有漏水或壁癌之瑕疵者，簽約時應請代書將瑕疵情形、處理方式、費用負擔等事項確實載明於契約書，以保障買賣雙方權益。